Άπιαστο όνειρο για την συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων έχει καταστεί η αγορά κατοικίας, λόγω των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί αναφορικά με τους μισθούς και τις τιμές των ακινήτων. Αντίθετα η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να είναι ελκυστική για τους ξένους καθώς έχει αποκτήσει και επενδυτικό χαρακτήρα.

Την ίδια στιγμή υπάρχει περιορισμένη πραγματική δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση τις τρέχουσες συνθήκες, πρόσβαση στην αγορά κατοικίας έχει περίπου το 25% των Ελλήνων με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, ενώ εάν επικεντρωθούμε στην αγορά των νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών απευθύνονται στο 3% με 10%.

Τα παραπάνω στοιχεία παρουσιάστηκαν χθες από τον Δημήτρη Ανδρίτσο, διευθύνοντα σύμβουλο της Cerved Property Services (CPS) κατά τη διάρκεια του 17ου Red Meeting Point και στο πλαίσιο μελέτης του υπό τον τίτλο «Affordable Housing Special Report» στην οποία, μεταξύ άλλων, επιχειρείται η σύγκριση της αγοράς κατοικίας το 2008 με το 2023:

• Το 2008 (όταν η αγορά κατοικίας ήταν στο υψηλότερο επίπεδο της σύγχρονης ιστορίας) το μέγεθος της άγγιζε τα 22 δις., ενώ το 2023 ήταν στα 9 δις. ευρώ με την Μεταβολή Επιπέδου Τιμών σε Εθνικό επίπεδο το 2023 έναντι 2008, -3.4%.
• Το 80% των πράξεων για αγορά κατοικίας το 2008 γινόταν με τραπεζικό δανεισμό (13,2 δις. οι ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων). Το 2023 μόνον το 20% των πράξεων έχουν τραπεζικό δανεισμό (1,2 δις. τα στεγαστικά δάνεια).
  Και οι διαφορές δεν σταματούν στα παραπάνω.
• Το 2008 η συμμετοχή ξένων υπηκόων στο σύνολο των πράξεων αγοράς κατοικίας ήταν 1,5% με 2%, ενώ το 2023 αγγίζει το 25%. Βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος το 2023 οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα από ξένους ήταν 2,133 δις. ευρώ.

Το επενδυτικό προφίλ των κατοικιών – Ελκυστικές τιμές για τους… ξένους

Πριν 16 χρόνια οι κατοικίες δεν είχαν επενδυτικό προφίλ και σε αυτές δεν επένδυαν οι ΑΕΕΑΠ (Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) συνθήκες που έχουν πλέον διαφοροποιηθεί.

Η χρυσή βίζα και η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών έχει κάνει ακόμα και τους Έλληνες να αγοράζουν κατοικίες για επενδυτικούς λόγους. Στη λογική αυτή έχουν μπει και θεσμικοί επενδυτές όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ οι οποίοι επίσης επενδύουν σε κατοικίες, κάτι αδιανόητο στην Ελλάδα το 2008.

Βασικό συμπέρασμα της εν λόγω μελέτης αποτελεί ότι το μέσο ελληνικό εισόδημα σήμερα δεν ανταποκρίνεται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών. Αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές οι τιμές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές.

Βάσει των στοιχείων που παρατίθενται η τιμή ανά τ.μ. στην Ελλάδα το 2023 είναι υψηλότερη σε σχέση με τις αντίστοιχες στη Λετονία τη Ρουμανία και τη Βουλγαρία και χαμηλότερη από όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Πορτογαλία, Ισπανία Πολωνία, Σλοβενία κ.λ.π.).
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη ανθεκτικότητας τιμών (Sustainability Index) της CPS το επίπεδο τιμών στις κατοικίες του 2021 ήταν το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μια μέση κατοικία (περίπου 60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτούνται εισοδήματα περίπου 8,5 ετών για την αγορά του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων αυξήθηκε 6,43%, ενώ ο μέσος μισθός μειώθηκε 2,33%. Το 2020 είχαμε αύξηση στις τιμές κατοικιών 6,21% και αύξηση του μέσου μισθού 0,38%, με τα αντίστοιχα νούμερα για 2021, 2022 και 2023 να είναι 7,34% με 6,38% (κάπως συγκλίνουν οι ποσοστιαίες διαφορές), 11,08% με 5,28% και 16,52% με 6,38%.

Πώς ορίζεται η βιώσιμη αγορά

Σύμφωνα με τον κ. Ανδρίτσο «βιώσιμη είναι η αγορά όπου το επίπεδο τιμών α) δίνει τη δυνατότητα στους εγχώριους αγοραστές να αποκτήσουν κατοικία και β) δεν αναμένεται να σημειώσει έντονες μεταβολές στο μεσοπρόθεσμο διάστημα».

Όπως τόνισε «οι Περίοδοι Μη-Ανθεκτικότητας τιμών στην κτηματαγορά ορίζονται ως περίοδοι κατά τις οποίες οι τιμές των ακινήτων βιώνουν σημαντική και παρατεταμένη υπερτίμηση, αποκλίνοντας από την πραγματική τους αξία. Ενδείξεις για την ύπαρξη τέτοιων περιόδων αποτελούν συνηθέστερα η αποσύνδεση τιμών και ενοικίων από την διακύμανση των εισοδημάτων και οι διακυμάνσεις στην οικονομία όπως ο εκτεταμένος δανεισμός και η εκτεταμένη κατασκευαστική δραστηριότητα».

Ο «Δείκτης Ανθεκτικότητας τιμών» της CPS λαμβάνει υπόψιν του μεταξύ άλλων τα ακόλουθα βασικά στοιχεία: Λόγος τιμών ακινήτων και τιμών ενοικίασης, λόγος τιμών ακινήτων και διαθέσιμου εισοδήματος ανά νοικοκυριό, λόγος τιμών ακινήτων «περιοχής δείκτη» σε σχέση με την χώρα, συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα ως προς το ΑΕΠ, Δανεισμός ως προς το ΑΕΠ. Ο δείκτης δεν παρέχει δυνατότητες πρόβλεψης σχετικά με το πότε ή εάν θα πραγματοποιηθεί μια διόρθωση.

Επομένως, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της CPS, όταν αναφέρεται στον «κίνδυνο μη – ανθεκτικότητας τιμών”, υποδεικνύει τον κίνδυνο σημαντικής διόρθωσης τιμής, αλλά δεν μπορεί να προβλέψει πότε μπορεί να συμβεί αυτή η διόρθωση.
Όπως επίσης υπογράμμισε «η διατήρηση χαμηλών όγκων συναλλαγών και η τρέχουσα μείξη ξένων και εγχώριων επενδυτών στην αγορά δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης των τιμών ακινήτων και ως εκ τούτου υπάρχει η ανάγκη διαμόρφωσης κατάλληλων πολιτικών κοινωνικής κατοικίας που θα τονώσουν και τη δυνατότητα προσφοράς κατοικιών».

Σενάρια για τη μετατόπιση του νυχτερινού τιμολογίου ηλεκτρικού ρεύματος στις μεσημεριανές ώρες εξετάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για να αντιμετωπίσει το διπλό πρόβλημα των περικοπών πράσινης ενέργειας και μηδενικών και αρνητικών τιμών που εξελίσσεται σε δομικό, καθώς η ζήτηση δεν ακολουθεί την αυξανόμενη διείσδυση των ΑΠΕ.

Ολο και πιο συχνά τις μεσημεριανές ώρες που η παραγωγή των ΑΠΕ κορυφώνεται λόγω της μέγιστης απόδοσης των φωτοβολταϊκών, ο Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΑΔΜΗΕ) αναγκάζεται να βγάλει εκτός συστήματος μονάδες ΑΠΕ για να ισορροπήσει την παραγωγή με τη ζήτηση και να αποτρέψει φαινόμενα μπλακ άουτ.

Οι νέες ώρες του νυχτερινού τιμολογίου προβλέπεται να μεταφερθούν μεταξύ 11 π.μ. και 4 μ.μ.

Η μετατόπιση της ζήτησης τις ώρες που οι ΑΠΕ δουλεύουν στο φουλ θα περιορίσει την ανάγκη περικοπών πράσινης ενέργειας και η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ εξετάζει μάλιστα να τη συνδυάσει με ένα πρόγραμμα επιδοτήσεων αγοράς «έξυπνων» οικιακών συσκευών ώστε να μπορούν οι καταναλωτές να θέτουν τις ενεργοβόρες συσκευές σε λειτουργία από απόσταση, αφού οι νέες ώρες του νυχτερινού τιμολογίου προβλέπεται να μεταφερθούν μεταξύ 11 π.μ. και 4 μ.μ., που είναι εργάσιμες ώρες. Τα μέτρα θα οριστικοποιηθούν σε συνεργασία με τη ΡΑΑΕΥ και τον ΔΕΔΔΗΕ και θα λάβουν τη μορφή νομοθετικής ρύθμισης.

Τα νοικοκυριά καταναλώνουν το 65% περίπου της συνολικής κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας και η μετατόπιση μέρους αυτής της κατανάλωσης σε ζώνες που δεν είναι αιχμής, μπορεί να συνεισφέρει στην εξισορρόπηση του φορτίου (προσφοράς – ζήτησης). Παράλληλα, οι καταναλωτές μπορούν να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες τιμές που διαμορφώνονται στην αγορά σε ώρες χαμηλής ζήτησης. Στις ανεπτυγμένες αγορές της Ευρώπης η παρέμβαση αυτή των καταναλωτών στη διαχείριση της ζήτησης γίνεται μέσω των «έξυπνων» μετρητών που δίνουν τη δυνατότητα τιμολόγησης ανά ώρα, με τους καταναλωτές να προσαρμόζουν τη χρήση των ηλεκτρικών συσκευών τους σε ώρες χαμηλής ζήτησης και τιμών. Στο ελληνικό δίκτυο δεν έχουν εγκατασταθεί μέχρι σήμερα έξυπνοι μετρητές για τις οικιακές καταναλώσεις καθώς το σχετικό project του ΔΕΔΔΗΕ σέρνεται πάνω από μία δεκαετία.

Εν αναμονή των έξυπνων μετρητών, οι… ταπεινοί νυχτερινοί μετρητές με τη δυνατότητα της διζωνικής χρέωσης (ημερήσιας και νυχτερινής) καλούνται να συνδράμουν στην αντιμετώπιση των νέων προκλήσεων του δικτύου που συνδέονται με την υψηλή παραγωγή των ΑΠΕ τις μεσημεριανές ώρες και τη χαμηλή κατανάλωση. Το ΥΠΕΝ εξετάζει σενάρια μετατόπισης των ζωνών νυχτερινού τιμολογίου που καθιερώθηκαν στο παρελθόν όταν στο μείγμα ηλεκτροπαραγωγής κυριαρχούσαν οι θερμικές μονάδες και οι χονδρεμπορικές τιμές ρεύματος κορυφώνονταν τις μεσημεριανές ώρες.

Σήμερα τις μεσημεριανές ώρες με την κορύφωση της παραγωγής των φωτοβολταϊκών και τη ζήτηση καθηλωμένη οι τιμές στη χονδρεμπορική αγορά αγγίζουν τα χαμηλότερα επίπεδα και για κάποιες ώρες μηδενίζονται ενώ γυρίζουν και σε αρνητικό πρόσημο.

Η μετατόπιση της φθηνής τιμολόγησης μέσω του νυχτερινού σήμερα τιμολογίου σε μεσημεριανές ώρες θα μετατοπίσει αντίστοιχα και τη ζήτηση και θα επιφέρει κάποιες διορθώσεις στο ισοζύγιο προσφοράς – ζήτησης, χαμηλότερου κόστους για το ηλεκτρικό σύστημα από την αποσύνδεση της παραγωγής ΑΠΕ. Το νυχτερινό τιμολόγιο στην υφιστάμενη εφαρμογή του έχει χειμερινό και θερινό ωράριο. Το χειμερινό ισχύει το διάστημα από την 1η Νοεμβρίου έως τις 30 Απριλίου και για τις ώρες 02.00 με 08.00 και 15.00 με 17.00. Το θερινό ισχύει από την 1η Μαΐου έως τις 31 Οκτωβρίου και αφορά τις ώρες 11 το βράδυ με 7 το πρωί.

Οι «νυχτερινοί» μετρητές σε συνδυασμό με οικιακές συσκευές οι οποίες υποστηρίζονται από εφαρμογή WiFi ή τεχνολογία ΚΝΧ παρέχουν διαχείριση και εξοικονόμηση ενέργειας όπως ακριβώς και οι «έξυπνοι» μετρητές και το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται επιδοτούμενο πρόγραμμα για την αγορά «έξυπνων» οικιακών συσκευών. Σύμφωνα με μελέτη που παρουσίασε πρόσφατα σε ενεργειακό συνέδριο ο κ. Φώτης Ζαχαρόπουλος, μέλος του Δ.Σ. του Διαχειριστή των ΑΠΕ (ΔΑΠΕΕΠ), εάν οι περίπου 400.000 νυχτερινοί μετρητές μεταφέρουν το 5% της κατανάλωσής τους μακριά από τη ζώνη αιχμής, θα καλύψουν περίπου το ένα τρίτο των αναγκών για αποθήκευση ενέργειας, για διάστημα δύο ωρών. Η πλευρά της κατανάλωσης δηλαδή θα λειτουργήσει ως μια μπαταρία που μπορεί να αποθηκεύσει για δύο ώρες ενέργεια 300 MW που ισοδυναμεί με την ισχύ μιας θερμικής μονάδας, περιορίζοντας αντίστοιχα τις περικοπές πράσινης ενέργειας.

Το πρόβλημα με τις περικοπές ενέργειας αρχίζει να παίρνει ανησυχητικές διαστάσεις με την αυξανόμενη διείσδυση των ΑΠΕ και το ΥΠΕΝ προσανατολίζεται να ανοίξει τον δρόμο για την υλοποίηση έργων αποθήκευσης που έχουν πάρει από τη ΡΑΑΕΥ άδεια και μπορούν να προχωρήσουν χωρίς επενδυτική και λειτουργική ενίσχυση, παρέχοντας όρους σύνδεσης με χρονική προτεραιότητα.