Άπιαστο όνειρο για την συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων έχει καταστεί η αγορά κατοικίας, λόγω των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί αναφορικά με τους μισθούς και τις τιμές των ακινήτων. Αντίθετα η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να είναι ελκυστική για τους ξένους καθώς έχει αποκτήσει και επενδυτικό χαρακτήρα.

Την ίδια στιγμή υπάρχει περιορισμένη πραγματική δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση τις τρέχουσες συνθήκες, πρόσβαση στην αγορά κατοικίας έχει περίπου το 25% των Ελλήνων με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, ενώ εάν επικεντρωθούμε στην αγορά των νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών απευθύνονται στο 3% με 10%.

Τα παραπάνω στοιχεία παρουσιάστηκαν χθες από τον Δημήτρη Ανδρίτσο, διευθύνοντα σύμβουλο της Cerved Property Services (CPS) κατά τη διάρκεια του 17ου Red Meeting Point και στο πλαίσιο μελέτης του υπό τον τίτλο «Affordable Housing Special Report» στην οποία, μεταξύ άλλων, επιχειρείται η σύγκριση της αγοράς κατοικίας το 2008 με το 2023:

• Το 2008 (όταν η αγορά κατοικίας ήταν στο υψηλότερο επίπεδο της σύγχρονης ιστορίας) το μέγεθος της άγγιζε τα 22 δις., ενώ το 2023 ήταν στα 9 δις. ευρώ με την Μεταβολή Επιπέδου Τιμών σε Εθνικό επίπεδο το 2023 έναντι 2008, -3.4%.
• Το 80% των πράξεων για αγορά κατοικίας το 2008 γινόταν με τραπεζικό δανεισμό (13,2 δις. οι ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων). Το 2023 μόνον το 20% των πράξεων έχουν τραπεζικό δανεισμό (1,2 δις. τα στεγαστικά δάνεια).
  Και οι διαφορές δεν σταματούν στα παραπάνω.
• Το 2008 η συμμετοχή ξένων υπηκόων στο σύνολο των πράξεων αγοράς κατοικίας ήταν 1,5% με 2%, ενώ το 2023 αγγίζει το 25%. Βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος το 2023 οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα από ξένους ήταν 2,133 δις. ευρώ.

Το επενδυτικό προφίλ των κατοικιών – Ελκυστικές τιμές για τους… ξένους

Πριν 16 χρόνια οι κατοικίες δεν είχαν επενδυτικό προφίλ και σε αυτές δεν επένδυαν οι ΑΕΕΑΠ (Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) συνθήκες που έχουν πλέον διαφοροποιηθεί.

Η χρυσή βίζα και η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών έχει κάνει ακόμα και τους Έλληνες να αγοράζουν κατοικίες για επενδυτικούς λόγους. Στη λογική αυτή έχουν μπει και θεσμικοί επενδυτές όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ οι οποίοι επίσης επενδύουν σε κατοικίες, κάτι αδιανόητο στην Ελλάδα το 2008.

Βασικό συμπέρασμα της εν λόγω μελέτης αποτελεί ότι το μέσο ελληνικό εισόδημα σήμερα δεν ανταποκρίνεται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών. Αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές οι τιμές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές.

Βάσει των στοιχείων που παρατίθενται η τιμή ανά τ.μ. στην Ελλάδα το 2023 είναι υψηλότερη σε σχέση με τις αντίστοιχες στη Λετονία τη Ρουμανία και τη Βουλγαρία και χαμηλότερη από όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Πορτογαλία, Ισπανία Πολωνία, Σλοβενία κ.λ.π.).
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη ανθεκτικότητας τιμών (Sustainability Index) της CPS το επίπεδο τιμών στις κατοικίες του 2021 ήταν το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μια μέση κατοικία (περίπου 60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτούνται εισοδήματα περίπου 8,5 ετών για την αγορά του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων αυξήθηκε 6,43%, ενώ ο μέσος μισθός μειώθηκε 2,33%. Το 2020 είχαμε αύξηση στις τιμές κατοικιών 6,21% και αύξηση του μέσου μισθού 0,38%, με τα αντίστοιχα νούμερα για 2021, 2022 και 2023 να είναι 7,34% με 6,38% (κάπως συγκλίνουν οι ποσοστιαίες διαφορές), 11,08% με 5,28% και 16,52% με 6,38%.

Πώς ορίζεται η βιώσιμη αγορά

Σύμφωνα με τον κ. Ανδρίτσο «βιώσιμη είναι η αγορά όπου το επίπεδο τιμών α) δίνει τη δυνατότητα στους εγχώριους αγοραστές να αποκτήσουν κατοικία και β) δεν αναμένεται να σημειώσει έντονες μεταβολές στο μεσοπρόθεσμο διάστημα».

Όπως τόνισε «οι Περίοδοι Μη-Ανθεκτικότητας τιμών στην κτηματαγορά ορίζονται ως περίοδοι κατά τις οποίες οι τιμές των ακινήτων βιώνουν σημαντική και παρατεταμένη υπερτίμηση, αποκλίνοντας από την πραγματική τους αξία. Ενδείξεις για την ύπαρξη τέτοιων περιόδων αποτελούν συνηθέστερα η αποσύνδεση τιμών και ενοικίων από την διακύμανση των εισοδημάτων και οι διακυμάνσεις στην οικονομία όπως ο εκτεταμένος δανεισμός και η εκτεταμένη κατασκευαστική δραστηριότητα».

Ο «Δείκτης Ανθεκτικότητας τιμών» της CPS λαμβάνει υπόψιν του μεταξύ άλλων τα ακόλουθα βασικά στοιχεία: Λόγος τιμών ακινήτων και τιμών ενοικίασης, λόγος τιμών ακινήτων και διαθέσιμου εισοδήματος ανά νοικοκυριό, λόγος τιμών ακινήτων «περιοχής δείκτη» σε σχέση με την χώρα, συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα ως προς το ΑΕΠ, Δανεισμός ως προς το ΑΕΠ. Ο δείκτης δεν παρέχει δυνατότητες πρόβλεψης σχετικά με το πότε ή εάν θα πραγματοποιηθεί μια διόρθωση.

Επομένως, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της CPS, όταν αναφέρεται στον «κίνδυνο μη – ανθεκτικότητας τιμών”, υποδεικνύει τον κίνδυνο σημαντικής διόρθωσης τιμής, αλλά δεν μπορεί να προβλέψει πότε μπορεί να συμβεί αυτή η διόρθωση.
Όπως επίσης υπογράμμισε «η διατήρηση χαμηλών όγκων συναλλαγών και η τρέχουσα μείξη ξένων και εγχώριων επενδυτών στην αγορά δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης των τιμών ακινήτων και ως εκ τούτου υπάρχει η ανάγκη διαμόρφωσης κατάλληλων πολιτικών κοινωνικής κατοικίας που θα τονώσουν και τη δυνατότητα προσφοράς κατοικιών».

Τις σκιώδεις γωνίες της δολοφονίας της γυναίκας από την Αλβανία που εντοπίστηκε το πρωί της Πέμπτης νεκρή στη μέση του δρόμου στο Μενίδι με ένα μαχαίρι στην κοιλιά προσπαθούν να φωτίσουν οι αστυνομικοί που χειρίζονται την υπόθεση προκειμένου να καταφέρουν να φθάσουν στα ίχνη αυτού ή αυτών που της στέρησαν τη ζωή.

Σύμφωνα με πληροφορίες, από τα πρώτα στοιχεία που έχει συλλέξει η ΕΛ.ΑΣ. προκύπτει πως η 40χρονη, τόσο στο πρόσφατο παρελθόν όσο και προ δεκαετίας, είχε απευθυνθεί στις Αρχές τρεις φορές και είχε καταγγείλει τον εν διαστάσει σύζυγό της για ενδοοικογενεικακή βία.

Ειδικότερα, η πρώτη καταγγελία έγινε στις 3 Απριλίου 2013 με την γυναίκα να υποβάλει έγκληση κατά του πρώην συντρόφου της για παράβαση της νομοθεσίας περί ενδοοικογενειακής βίας. Τότε ο άνδρας συνελήφθη και οδηγήθηκε στον εισαγγελέα.

Η δεύτερη καταγγελία έγινα στις 18 Σεπτεμβρίου 2022 με το θύμα να καταγγέλλει τον εν διαστάσει σύζυγό της για απειλή, σωματική βλάβη και εξύβριση. Ο άνδρας συνελήφθη και πάλι και οδηγήθηκε στον εισαγγελέα. Σε αυτό το σημείο να σημειωθεί ότι υπήρχε δικαστική απόφαση βάσει της οποίας ο άνδρας απαγορευόταν να διαμένει με το θύμα, πλην όμως η ίδια του το είχε επιτρέψει από το 2018.

Η τελευταία καταγγελία έγινε στις 7 Μαΐου 2024 και πάλι για ενδοοικογενειακή βία (απειλή, σωματική βλάβη και εξύβριση). Ο άνδρας συνελήφθη και οδηγήθηκε στον εισαγγελέα, ενώ έλαβε ρητή δικάσιμο για Παρασκευή 17 Μαΐου 2024. Ο διοικητής του τμήματος ενδοοικογενειακής βίας την κάλεσε δύο μέρες μετά το συμβάν και εκείνη του απάντησε ότι είναι εντάξει.

Στη 40χρονη χορηγήθηκε παραγγελία για ιατροδικαστική εξέταση και δόθηκαν πληροφορίες, οδηγίες και έντυπο υλικό, προκειμένου να λάβει εάν επιθυμεί την αναγκαία υλική συνδρομή από τους αρμόδιους φορείς. Επιπλέον ενημερώθηκε για την δυνατότητα εγκατάστασης, στο κινητό της τηλέφωνο, της εφαρμογής «Panic Button» και της χορηγήθηκε κωδικός για πρόσβαση στην εν λόγω εφαρμογή. Παράλληλα ενημερώθηκε για τη δυνατότητα μεταφορά της σε δομή φιλοξενίας και δήλωσε ότι δεν επιθυμεί.

Πλέον οι έρευνες των στελεχών της ΕΛ.ΑΣ. έχουν στραφεί προς αυτόν τον άνδρα ο οποίος αναζητείται χωρίς ακόμα να έχει εντοπιστεί.

«Η κοπέλα φώναζε ‘βοήθεια, βοήθεια’»

Τις τελευταίες, δραματικές στιγμές που έζησε η 40χρονη στο Μενίδι προτού πέσει νεκρή από το μαχαίρι του δολοφόνου της περιγράφει μια κάτοικος της περιοχής η οποία έμαθε τα τραγικά νέα από έναν πελάτη της.

Όπως περιγράφει η επιχειρηματίας, η οποία εκείνη την ώρα βρισκόταν στο μαγαζί της, ο πελάτης άκουσε την κοπέλα να καλεί σε βοήθεια και ειδοποίησε την Αστυνομία.

«Το πρωί έρχομαι 5.10, πίνω τον καφέ μου και μπαίνει ένας πελάτης και μου λέει ‘κλείσε τη πόρτα, μην ανοίγεις την πόρτα γιατί εδώ σκότωσαν μια κοπέλα, εγώ πήρα την Αστυνομία’. Φοβήθηκα και δεν τον ρώτησα αλλά και μετά μου λέει να μην ανοίξω την πόρτα όμως αυτός πήρε στην Αστυνομία. Η κοπέλα φώναζε ‘βοήθεια, βοήθεια’ και αυτός φώναξε την Αστυνομία», αναφέρει.