ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Επανέρχεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

Ένα πλήθος από παγίδες υπερφορολόγησης αναμένεται να αντιμετωπίσουν από το 2017 όσοι αποφασίσουν να πωλήσουν σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, καθώς από την 1η Ιανουαρίου του επομένου έτους επανέρχονται σε ισχύ οι διατάξεις που προβλέπουν την επιβολή φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων .

Η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων ανεστάλη για δύο χρόνια, για το 2015 και το 2016, με νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Δεκέμβριο του 2014. Ο λόγος ήταν ότι η απόπειρα υπολογισμού και επιβολής του φόρου αυτού στις αρχές του 2014 απέτυχε παταγωδώς εξαιτίας της απίστευτης πολυπλοκότητας των διαδικασιών εφαρμογής του.

Η προσπάθεια να τεθεί σε εφαρμογή ο συγκεκριμένος φόρος από την 1η-1-2014, όπως προβλέπει το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, συνάντησε τόσα πολλά πρακτικά προβλήματα, ώστε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα -κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2014- να καταστεί αδύνατη, τελικά, η εφαρμογή του φόρου και να «μπλοκαριστούν» όλα τα συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων.

Η τότε πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών επέφερε εκ των υστέρων πολλές μεταβολές στις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ ώστε να καταφέρει να καταστήσει εφικτή την εφαρμογή του συγκεκριμένου φόρου.

Πολυπλοκότητα και γραφειοκρατεία

Πολλά εμπόδια αντιμετωπίστηκαν, όμως εξακολουθούσαν να υπάρχουν προβλήματα πολυπλοκότητας και γραφειοκρατίας, ενώ ταυτόχρονα αποκαλύφθηκαν και πολλές παγίδες υπερφορολόγησης για όσους επιθυμούσαν να πωλήσουν ακίνητα.

Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει την 31η Δεκεμβρίου 2016 χωρίς να έχει εκδηλωθεί από την πλευρά της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών καμία διάθεση διαπραγμάτευσης με τους θεσμούς για την παράταση της αναστολής. Το πιο πιθανό λοιπόν είναι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων να επανέλθει σε ισχύ από την 1η-1-2017.

Πότε και σε ποιους θα επιβάλλεται

Ας δούμε όμως τι ακριβώς προβλέπει η νομοθεσία για την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων και τι παγίδες κρύβει για τους φορολογούμενους που θα θελήσουν να μεταβιβάσουν ακίνητα από την 1η-1-2017 και μετά.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου.

Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ.

Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.

Η τελική υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26, βλ. σχετικό πίνακα).

Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Η πληρωμή του φόρου

Η διαδικασία επιβολής του φόρου υπεραξίας ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:

α) Συμπλήρωση δήλωσης: Για την επιβολή του φόρου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

β) Υποβολή δήλωσης: Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.

γ) Έκδοση ταυτότητας οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε εφαρμογή του Τaxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής.

δ) Πληρωμή φόρου: Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου τον φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.

Διευκρινίσεις από τη ΓΓΔΕ

Με εγκύκλιο που εκδόθηκε στα τέλη του 2014, λίγο πριν αποφασιστεί η διετής αναστολή της επιβολής του φόρου, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων παρείχε διευκρινίσεις για την εφαρμογή του:

– Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτηρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του ενώ, κατά την πώλησή του, έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).

– Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995), και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσης του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί.

– Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

– Απαλλοτρίωση τμήματος ακινήτου: Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία, αγροτεμάχιο ή οικόπεδο και στη συνέχεια έγινε απομείωση τετραγωνικών μέτρων λόγω γενόμενης απαλλοτρίωσης, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου μειώνεται με την αναλογούσα αξία κτήσης των απομειούμενων τετραγωνικών μέτρων.

– Διόρθωση συμβολαίου: Η περίπτωση διόρθωσης, τροποποίησης ή επανάληψης συμβολαίου, για οποιαδήποτε αιτία, δεν συνιστά μεταβιβαστική πράξη και δεν επιβαρύνεται εκ νέου με φόρο υπεραξίας, εφόσον η διόρθωση ή η επανάληψη δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου. Τα ανωτέρω ισχύουν, ιδίως, όταν η διόρθωση αφορά τη διευκρίνιση των περιμετρικών ορίων ακινήτου ή την έκταση αυτού, κατόπιν νέας απεικόνισης ή καταμέτρησής του, εφόσον προκύπτει ότι πρόκειται για το ίδιο αναγραφόμενο στο αρχικό συμβόλαιο ακίνητο. Επομένως, στην προηγούμενη περίπτωση, η διορθωτική πράξη δεν συνιστά νέα κτήση και, κατ’ επέκταση, ο χρόνος κτήσης είναι εκείνος του αρχικού συμβολαίου.

– Αντίθετα, στην περίπτωση απόκτησης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή εκ χαριστικής αιτίας, θα ληφθεί υπ’ όψιν και η τυχόν επιπρόσθετη αξία, βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, εφόσον έχει υποβληθεί διορθωτική -συμπληρωματική δήλωση (φόρου κληρονομίας, δωρεάς-γονικής παροχής κ.λ.π) ή έχει εκδοθεί πράξη επιβολής φόρου, βάσει των διατάξεων των φορολογιών αυτών. Η διόρθωση συμβολαίου που αφορά κτήση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου ως παρακολουθήματος χωρίς ποσοστό επί του οικοπέδου, χωρίς να προκύπτει καταβολή τιμήματος, δεν συνιστά νέα κτήση. Επίσης σε περίπτωση διόρθωσης κύρωσης πράξης εφαρμογής ή ορθής επανάληψης αυτής τότε χρόνος κτήσης λαμβάνεται ο χρόνος της αρχικής πράξης.

– Ανέγερση με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή: Σε περίπτωση μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία ή με το σύστημα της αντιπαροχής, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών.

– Στην ίδια ως άνω περίπτωση, ο χρόνος κτήσης ορίζεται ως ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία της πρώτης ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.

Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης

Ως τιμές κτήσης και μεταβίβασης λαμβάνονται αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές – γονικές παροχές).

Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ’ όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

Οι «γκρίζες ζώνες»

Ο τρόπος υπολογισμού του φόρου υπεραξίας, όπως αυτός καθορίζεται από τις εφαρμοστικές αποφάσεις και τις εγκυκλίους που έχει εκδώσει κατά καιρούς η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του υπουργείου Οικονομικών, κρύβει πολλές παγίδες.

Όπως προκύπτει από την πιο πρόσφατη διευκρινιστική εγκύκλιο που εκδόθηκε από τη ΓΓΔΕ στα τέλη του 2014, λίγο πριν αποφασιστεί η διετής αναστολή της εφαρμογής του φόρου:

1 Εάν ένας φορολογούμενος προχωρήσει σε 3 τουλάχιστον πωλήσεις ακινήτων του μέσα σε χρονικό διάστημα 2 ετών, τότε η υπεραξία που προκύπτει από την πώληση των ακινήτων αυτών, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης, θα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται όχι με 15%, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις περί φόρου υπεραξίας ακινήτων, αλλά με 22%-45%, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 29 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και με επιπλέον προκαταβολή φόρου 100%! Δηλαδή, όποιος πωλήσει τρία ακίνητα μέσα σε χρονικό διάστημα 2 ετών θεωρείται από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του λαμβάνεται υπ’ όψιν ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα το οποίο φορολογείται με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των ελευθέρων επαγγελματιών.

2 Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού! Με το «κόλπο» αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να υπερφορολογείται. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν την 1η-1-1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν την 1η-1-1995.

3 Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ’ αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται υπ’ όψιν η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Ακόμη και αν το οικόπεδο /αγροτεμάχιο αποκτήθηκε πριν από το 1995, εφόσον ανεγέρθηκε επ’ αυτού κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο το οποίο τακτοποιήθηκε πολεοδομικά και στη συνέχεια πωλείται, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου / αγροτεμαχίου προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που μεσολάβησε διοικητική πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού και το κτηθέν αγροτεμάχιο εντάχθηκε εντός οικισμού. Ως εκ τούτου η υπεραξία που θα προκύπτει σε κάθε τέτοια περίπτωση θα είναι πολύ μεγάλη, καθώς θα προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτίσματος και αξίας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου έστω και προσαυξημένης κατά 20%. Ο δε φόρος που θα προκύπτει θα είναι υπέρογκος.

Πάντως, σε περίπτωση πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, εάν ο χρόνος ανέγερσης, όπου πιστοποιείται από τον μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

ΑπάντησηΑκύρωση απάντησης

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Γιατί επιμένει ο πληθωρισμός στα τρόφιμα | Το ελληνικό πρόβλημα

Κλιματική κρίση, αυξημένο κόστος παραγωγής, πληθωρισμός της απληστίας και αυξημένες εισαγωγές είναι κάποιες οι αιτίες για τις οποίες οι ανατιμήσεις στα τρόφιμα στην Ελλάδα, είναι μεγαλύτερες από το μέσο όρο της Ευρωζώνης.

Αύξηση 5,4% κατέγραψαν οι τιμές των τροφίμων τον Απρίλιο, οριακά αυξημένες σε σχέση με την αύξηση κατά 5,3% που κατέγραψαν σε ετήσια βάση τον περασμένο Μάρτιο. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, για τον Απρίλιο, αν τα τρόφιμα παρέμεναν στις περσινές – ήδη υψηλές – τιμές τους, ο πληθωρισμός για τον περασμένο μήνα αντί 3,1%, θα ήταν 2%.

Με άλλα λόγια, οι ανατιμήσεις στα τρόφιμα ευθύνονται για το 1/3 του μέσου πληθωρισμού. Οι λόγοι για τους οποίους οι τιμές των τροφίμων στην Ελλάδα αυξάνονται με ρυθμό τριπλάσιο του μέσου όρου της ευρωζώνης (τον Μάρτιο είχαμε αυξήσεις στην Ελλάδα 5,3% και 1,8% στην Ευρωζώνη) είναι πολλοί.

Ο πρώτος είναι το κόστος παραγωγής. Η έλλειψη εργατικών χεριών για την πρωτογενή παραγωγή αύξησε τα μεροκάματα. Επίσης, η πρωτογενής παραγωγή έχει ακόμη υψηλή εξάρτηση από τα υγρά καύσιμα και ειδικά από το πετρέλαιο. Οι ανατιμήσεις του πετρελαίου από την αρχή του χρόνου, λόγω της κρίσης στη Μέση Ανατολή, αύξησαν περαιτέρω το κόστος παραγωγής, οδηγώντας τους αγρότες σε κινητοποιήσεις στις αρχές του χρόνου.

Δεύτερος λόγος είναι οι φυσικές καταστροφές. Οι περσινές ζημιές της Θεσσαλία, όχι μόνο στην παραγωγή, αλλά και στο ζωικό και φυτικό κεφάλαιο, δεν έχουν ακόμη αποκατασταθεί. Το αποτέλεσμα είναι μειωμένη παραγωγή με υψηλές τιμές και αθρόες εισαγωγές – επίσης σε υψηλές τιμές – για να καλυφθεί η ζήτηση στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ο δείκτης τιμών καταναλωτή, στην ανάλυσή του κατά είδος τροφίμων, είναι ενδεικτικός. Εκτός από την αύξηση ρεκόρ κατά 63,7% στην τιμή του ελαιόλαδου, λόγω της περσινής κακής παραγωγής, καταγράφονται αυξήσεις στις τιμές των νωπών φρούτων κατά 10,6%, των νωπών ψαριών κατά 10,7%, του ρυζιού κατά 8,5% των λαχανικών κατά 6,4%, ενώ και τα λοιπά βιομηχανικά τρόφιμα είχαν αύξηση τιμών κατά 5%.

Την ίδια ώρα, ο πληθωρισμός των δημητριακών, που αυξήθηκε τη διετία 2022 -2023 λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, έχει αρχίσει να υποχωρεί. Στην κατεύθυνση αυτή καταγράφονται μείωση τιμών κατά 16,6% στα υπόλοιπα βρώσιμα έλαια (ηλιέλαια, καλαμποκέλαια), 3,5% στις τιμές των ζυμαρικών και 0,7% στην τιμή του ψωμιού.

Οι τεράστιες διαφορές από το χωράφι στο ράφι

Τρίτος λόγος είναι οι τεράστιες αυξήσεις από το “χωράφι στο ράφι”. Το καθεστώς που διέπει τις τιμές από τον παραγωγό στο καταναλωτή έχει πολλούς μεσάζοντες, οι οποίοι αυξάνουν υπερβολικά τις τελικές τιμές, με έναν μηχανισμό ο οποίος δεν είναι απολύτως διαφανής.

Τέταρτος λόγος είναι ο πληθωρισμός της απληστίας Στα επεξεργασμένα τρόφιμα οι βιομηχανίες του χώρου διατηρούν τα ποσοστά κέρδους τους, παρά τις ανατιμήσεις. Σύμφωνα με έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, η Ελλάδα “υποφέρει” από το δεύτερο υψηλότερο πληθωρισμό απληστίας εντός της ΕΕ, ο οποίος αυξάνει τον μέσο πληθωρισμό κατά 1%.

Τα μέτρα που έχουν ληφθεί από το 2022 μέχρι σήμερα με τα καλάθια του νοικοκυριού και στη συνέχεια το κυνήγι των προσφορών είναι στη σωστή κατεύθυνση, αλλά αποδεικνύεται ότι δεν μπορούν να αντιμετωπίσουν τις ανατιμήσεις.

Πρόβλημα και η χαμηλή αγοραστική δύναμη

Στη μεγάλη εικόνα, οι τιμές των τροφίμων σε επίπεδο γενικού δείκτη, σύμφωνα με την Eurostat, είναι χαμηλότερες κατά 9% σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Ωστόσο, το πρόβλημα της ακρίβειας είναι οξύτερο στην Ελλάδα για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα αφού, την ίδια ώρα, η αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών είναι 33% χαμηλότερη από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διατηρώντας τους Έλληνες καταναλωτές τους δεύτερους φτωχότερους καταναλωτές εντός της Ένωσης των 27 χωρών μετά τους Βούλγαρους.

BUSINESS-STORIES

Επαγγελματίες | Ερχονται «καμπάνες» 1.500 ευρώ για όσους δεν συνδεθούν με το IRIS

Αντιμέτωποι με τσουχτερά πρόστιμα θα είναι από 1η Ιουλίου όσοι επαγγελματίες δεν συνδεθούν με το σύστημα άμεσων πληρωμών IRIS. Το πρόστιμο για τους ελεύθερους επαγγελματίες ανέρχεται σε 1.500 ευρώ αλλά όσοι πληρώσουν το πρόστιμο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση του θα καταβάλλουν μειωμένο πρόστιμο κατά 50%. Επιπλέον όσοι επαγγελματίες δεν δηλώσουν επαγγελματικό λογαριασμό θα πληρώσουν πρόστιμο 1.000 ευρώ.

Ο νόμος υποχρεώνει τους ελεύθερους επαγγελματίες και τους αυτοαπασχολούμενους να συνδέσουν τον επαγγελματικό τους λογαριασμό με σύστημα άμεσων πληρωμών προκειμένου να δέχονται άμεση πληρωμή από οποιοδήποτε φυσικό πρόσωπο τους το ζητήσει.

Επίσης, τα φυσικά πρόσωπα που συναλλάσσονται με άλλο φυσικό πρόσωπο που παρέχει υπηρεσίες (ελεύθερο επαγγελματία ή αυτοαπασχολούμενο) δικαιούνται να ζητήσουν να γίνει η πληρωμή μέσω συστήματος άμεσων πληρωμών.

Για τους καταναλωτές η υπηρεσία IRIS είναι δωρεάν και είναι διαθέσιμη είτε στο Internet είτε στο mobile banking και ο αριθμός των εγγεγραμμένων χρηστών υπερβαίνει τα 2 εκατομμύρια.

Μόνο το 41% έχει συνδεθεί

Πάντως σύμφωνα με τα στοιχεία υπολείπεται σημαντικά των 680.000 που ανέρχονται οι ελεύθεροι επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενοι, ο αριθμός όσων έχουν εγγραφεί μέχρι στιγμής στο σύστημα αποδοχής πληρωμών μέσω του λογαριασμού τους, υπηρεσία που υποστηρίζεται από το ΙRIS της ΔΙΑΣ καθώς δεν ξεπερνούν τις 280.000.

Οι υπηρεσίες του υπουργείου Ανάπτυξης και της ΑΑΔΕ θα λάβουν από τις τράπεζες μέχρι τέλος Ιουνίου τα ακριβή στοιχεία για τον αριθμό όσων έχουν συνδεθεί και στη συνέχεια θα ενεργοποιήσουν τις εντολές προστίμων για όσους δεν συμμορφώθηκαν. Πάντως οι τράπεζες έχουν μειώσει τις προμήθειες κοντά στο 0,5% επί της συναλλαγής προκειμένου η υπηρεσία να είναι ανταγωνιστική σε σχέση με τις κάρτες.

Η απόφαση

Σύμφωνα με την απόφαση που εξέδωσαν τα συναρμόδια υπουργεία ΥΠΕΘΟ και Ανάπτυξης :

Οι δικαιούχοι πληρωμής αποδέχονται μέσα πληρωμής με κάρτα πληρωμών και μέσα πληρωμής με υπηρεσίες άμεσης πληρωμής από λογαριασμό σε λογαριασμό, όπως την υπηρεσία I.R.I.S. online payments, εφόσον:

α) Παρέχουν υπηρεσίες σε καταναλωτές ή

β) λειτουργούν με Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας

Από τους δικαιούχους πληρωμής εξαιρούνται:

α) Τα άτομα με αναπηρία όρασης με ποσοστό αναπηρίας από 80% και άνω

β) τα μηχανήματα αυτόματης πώλησης προϊόντων (αυτόματοι πωλητές) μέχρι και την 31.12.2024.

Αρμόδιες αρχές για τη διενέργεια των ελέγχων, ορίζονται:

α) Η Διυπηρεσιακή Μονάδα Ελέγχου της Αγοράς του Υπουργείου Ανάπτυξης και

β) οι αρμόδιες ελεγκτικές υπηρεσίες των Περιφερειών της χώρας.

Οι υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Φορολογικής Πολιτικής και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων εφόσον στα πλαίσια των ελέγχων που διενεργούν βάσει των αρμοδιοτήτων τους, διαπιστώσουν παράβαση συμπληρώνουν και διαβιβάζουν σχετική έκθεση ελέγχου προς τις αρμόδιες αρχές για τη βεβαίωση παραβάσεων και επιβολής προστίμων.
Οι αρμόδιες αρχές συγκροτούν κλιμάκια ελέγχου αποτελούμενα τουλάχιστον από δύο υπαλλήλους.
Οι δικαιούχοι πληρωμής δηλώνουν ηλεκτρονικά έναν ή περισσότερους επαγγελματικούς λογαριασμούς στο διαδικτυακό τόπο της Α.Α.Δ.Ε. με τη χρήση των διαπιστευτηρίων που διαθέτουν οι χρήστες για όλες τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες της Α.Α.Δ.Ε., εντός προθεσμίας ενός μήνα από την έναρξη άσκησης δραστηριότητας
Στον επαγγελματικό λογαριασμό αποδέχονται συναλλαγές που πραγματοποιούνται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής όπως, ενδεικτικά, μέσα πληρωμής με κάρτα, εντολές άμεσης χρέωσης, μεταφορές πίστωσης, πάγιες εντολές, καθώς και συναλλαγές με μετρητά. Οι συναλλαγές που διενεργούνται μέσω του επαγγελματικού λογαριασμού αφορούν αποκλειστικά την εμπορική, επιχειρηματική ή επαγγελματική δραστηριότητα του υπόχρεου.
Δήλωση ίδιου επαγγελματικού λογαριασμού από διαφορετικούς δικαιούχους πληρωμής δεν επιτρέπεται και η Α.Α.Δ.Ε. προβαίνει σε απενεργοποίηση των λογαριασμών.
Σε όποιον δεν προχωρήσει στη σύνδεση με το IRIS επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 1.500 ευρώ. Η απόφαση επιβολής διοικητικού προστίμου της παρούσης υπόκειται σε ενδικοφανή προσφυγή εντός 30 ημερών από την κοινοποίησή της. Η απόφαση επί της προσφυγής εκδίδεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την κατάθεση της προσφυγής.
Το ύψος του επιβληθέντος διοικητικού προστίμου μειώνεται στο ήμισυ αν:

α) Ο υπόχρεος εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της σχετικής πράξης και σε κάθε περίπτωση πριν την άσκηση της ενδικοφανούς προσφυγής προβεί σε καταβολή του προστίμου. Η καταβολή αυτή συνεπάγεται την αυτοδίκαιη παραίτηση του υπόχρεου από κάθε δικαίωμα προσβολής ή αμφισβήτησης της πράξης επιβολής προστίμου.

β) Ο υπόχρεος εντός 30 ημερών από την ημερομηνία υποβολής καταγγελίας ή διενέργειας ελέγχου, καταθέσει στην αρμόδια ελεγκτική υπηρεσία αποδεικτικό έγγραφο από το οποίο προκύπτει η χρήση τερματικού αποδοχής καρτών πληρωμών, μέσων πληρωμής με κάρτα και μέσων πληρωμής με υπηρεσίες άμεσης πληρωμής από λογαριασμό σε λογαριασμό.

Για μη δήλωση επαγγελματικού λογαριασμού, επιβάλλεται στους υπόχρεους διοικητικό πρόστιμο ύψους 1.000 ευρώ.

ΚΟΙΝΩΝΙΑ

Πώς κλειδώθηκαν 3 στους 4 Έλληνες έξω από την αγορά κατοικίας

Άπιαστο όνειρο για την συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων έχει καταστεί η αγορά κατοικίας, λόγω των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί αναφορικά με τους μισθούς και τις τιμές των ακινήτων. Αντίθετα η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να είναι ελκυστική για τους ξένους καθώς έχει αποκτήσει και επενδυτικό χαρακτήρα.

Την ίδια στιγμή υπάρχει περιορισμένη πραγματική δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση τις τρέχουσες συνθήκες, πρόσβαση στην αγορά κατοικίας έχει περίπου το 25% των Ελλήνων με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, ενώ εάν επικεντρωθούμε στην αγορά των νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών απευθύνονται στο 3% με 10%.

Τα παραπάνω στοιχεία παρουσιάστηκαν χθες από τον Δημήτρη Ανδρίτσο, διευθύνοντα σύμβουλο της Cerved Property Services (CPS) κατά τη διάρκεια του 17ου Red Meeting Point και στο πλαίσιο μελέτης του υπό τον τίτλο «Affordable Housing Special Report» στην οποία, μεταξύ άλλων, επιχειρείται η σύγκριση της αγοράς κατοικίας το 2008 με το 2023:

Το 2008 (όταν η αγορά κατοικίας ήταν στο υψηλότερο επίπεδο της σύγχρονης ιστορίας) το μέγεθος της άγγιζε τα 22 δις., ενώ το 2023 ήταν στα 9 δις. ευρώ με την Μεταβολή Επιπέδου Τιμών σε Εθνικό επίπεδο το 2023 έναντι 2008, -3.4%.
Το 80% των πράξεων για αγορά κατοικίας το 2008 γινόταν με τραπεζικό δανεισμό (13,2 δις. οι ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων). Το 2023 μόνον το 20% των πράξεων έχουν τραπεζικό δανεισμό (1,2 δις. τα στεγαστικά δάνεια).
Και οι διαφορές δεν σταματούν στα παραπάνω.
Το 2008 η συμμετοχή ξένων υπηκόων στο σύνολο των πράξεων αγοράς κατοικίας ήταν 1,5% με 2%, ενώ το 2023 αγγίζει το 25%. Βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος το 2023 οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα από ξένους ήταν 2,133 δις. ευρώ.

Το επενδυτικό προφίλ των κατοικιών – Ελκυστικές τιμές για τους… ξένους

Πριν 16 χρόνια οι κατοικίες δεν είχαν επενδυτικό προφίλ και σε αυτές δεν επένδυαν οι ΑΕΕΑΠ (Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) συνθήκες που έχουν πλέον διαφοροποιηθεί.

Η χρυσή βίζα και η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών έχει κάνει ακόμα και τους Έλληνες να αγοράζουν κατοικίες για επενδυτικούς λόγους. Στη λογική αυτή έχουν μπει και θεσμικοί επενδυτές όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ οι οποίοι επίσης επενδύουν σε κατοικίες, κάτι αδιανόητο στην Ελλάδα το 2008.

Βασικό συμπέρασμα της εν λόγω μελέτης αποτελεί ότι το μέσο ελληνικό εισόδημα σήμερα δεν ανταποκρίνεται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών. Αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές οι τιμές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές.

Βάσει των στοιχείων που παρατίθενται η τιμή ανά τ.μ. στην Ελλάδα το 2023 είναι υψηλότερη σε σχέση με τις αντίστοιχες στη Λετονία τη Ρουμανία και τη Βουλγαρία και χαμηλότερη από όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Πορτογαλία, Ισπανία Πολωνία, Σλοβενία κ.λ.π.).
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη ανθεκτικότητας τιμών (Sustainability Index) της CPS το επίπεδο τιμών στις κατοικίες του 2021 ήταν το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μια μέση κατοικία (περίπου 60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτούνται εισοδήματα περίπου 8,5 ετών για την αγορά του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων αυξήθηκε 6,43%, ενώ ο μέσος μισθός μειώθηκε 2,33%. Το 2020 είχαμε αύξηση στις τιμές κατοικιών 6,21% και αύξηση του μέσου μισθού 0,38%, με τα αντίστοιχα νούμερα για 2021, 2022 και 2023 να είναι 7,34% με 6,38% (κάπως συγκλίνουν οι ποσοστιαίες διαφορές), 11,08% με 5,28% και 16,52% με 6,38%.

Πώς ορίζεται η βιώσιμη αγορά

Σύμφωνα με τον κ. Ανδρίτσο «βιώσιμη είναι η αγορά όπου το επίπεδο τιμών α) δίνει τη δυνατότητα στους εγχώριους αγοραστές να αποκτήσουν κατοικία και β) δεν αναμένεται να σημειώσει έντονες μεταβολές στο μεσοπρόθεσμο διάστημα».

Όπως τόνισε «οι Περίοδοι Μη-Ανθεκτικότητας τιμών στην κτηματαγορά ορίζονται ως περίοδοι κατά τις οποίες οι τιμές των ακινήτων βιώνουν σημαντική και παρατεταμένη υπερτίμηση, αποκλίνοντας από την πραγματική τους αξία. Ενδείξεις για την ύπαρξη τέτοιων περιόδων αποτελούν συνηθέστερα η αποσύνδεση τιμών και ενοικίων από την διακύμανση των εισοδημάτων και οι διακυμάνσεις στην οικονομία όπως ο εκτεταμένος δανεισμός και η εκτεταμένη κατασκευαστική δραστηριότητα».

Ο «Δείκτης Ανθεκτικότητας τιμών» της CPS λαμβάνει υπόψιν του μεταξύ άλλων τα ακόλουθα βασικά στοιχεία: Λόγος τιμών ακινήτων και τιμών ενοικίασης, λόγος τιμών ακινήτων και διαθέσιμου εισοδήματος ανά νοικοκυριό, λόγος τιμών ακινήτων «περιοχής δείκτη» σε σχέση με την χώρα, συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα ως προς το ΑΕΠ, Δανεισμός ως προς το ΑΕΠ. Ο δείκτης δεν παρέχει δυνατότητες πρόβλεψης σχετικά με το πότε ή εάν θα πραγματοποιηθεί μια διόρθωση.

Επομένως, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της CPS, όταν αναφέρεται στον «κίνδυνο μη – ανθεκτικότητας τιμών”, υποδεικνύει τον κίνδυνο σημαντικής διόρθωσης τιμής, αλλά δεν μπορεί να προβλέψει πότε μπορεί να συμβεί αυτή η διόρθωση.
Όπως επίσης υπογράμμισε «η διατήρηση χαμηλών όγκων συναλλαγών και η τρέχουσα μείξη ξένων και εγχώριων επενδυτών στην αγορά δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης των τιμών ακινήτων και ως εκ τούτου υπάρχει η ανάγκη διαμόρφωσης κατάλληλων πολιτικών κοινωνικής κατοικίας που θα τονώσουν και τη δυνατότητα προσφοράς κατοικιών».