Η νέα απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με αριθμό 1616/2025, πρόκειται να ανατρέψει συνήθεις πρακτικές στις πολυκατοικίες και να φέρει σοβαρές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονται οι συνιδιοκτήσεις και οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους. Οι νέοι κανόνες αναμένεται να δοκιμάσουν τις σχέσεις μεταξύ γειτόνων και να αναδείξουν τη σημασία του κανονισμού οροφοκτησίας.

Τι αποφάσισε το ΣτΕ

• Η απόφαση 1616/2025 έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, άρθρο 11 παρ. 1 περ. δ’ υποπερ. ἰ’, που επέτρεπε σε συνιδιοκτήτη να υποβάλλει αίτηση τακτοποίησης αυθαιρεσιών σε κοινόκτητους-κοινόχρηστους χώρους με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εφόσον εκφραστούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.

• Το δικαστήριο θεώρησε ότι αυτή η σχετική διάταξη, υπό αυτές τις συνθήκες, προσκρούει στα άρθρα 17 (προστασία της ιδιοκτησίας) και 24 παρ. 2 (προστασία του περιβάλλοντος/καλή διαβίωση) του Συντάγματος.

• Η υπόθεση που έφερε την κρίση στο ΣτΕ αφορά αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους (πιλοτή και τμήμα οικοπέδου) πολυκατοικίας στον Δήμο Παπάγου ‒ Χολαργού.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Αντίρρηση ενός συνιδιοκτήτη αρκεί
   Αν έως σήμερα η πλειοψηφία μπορούσε να επιβάλει τη “νομιμοποίηση” κατασκευής (π.χ. κλείσιμο μέρους της πιλοτής, τοποθέτηση στέγαστρου, αλλαγή χρήσης ισογείου) εφόσον δεν υπήρχε κανονισμός ή υπήρχε πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, πλέον ένας μόνο ιδιοκτήτης που αντιταχθεί μπορεί να μπλοκάρει την τακτοποίηση.

2. Κανονισμός οροφοκτησίας αποκτά κρίσιμη σημασία
   Η έλλειψη κανονισμού οροφοκτησίας μετατρέπει τη „πλειοψηφία“ σε έννοια με πολύ περιορισμένη ισχύ όταν υπάρχει αντίρρηση. Πολυκατοικίες που δεν έχουν θεσπίσει τέτοιον κανονισμό θα πρέπει να το κάνουν για να διασφαλίσουν ότι οι αποφάσεις που γίνονταν με “τυπική πλειοψηφία” έχουν κάποιο έρεισμα.

3. Άδειες ‒ Κυρώσεις
   Οι αυθαίρετες κατασκευές που μέχρι τώρα μπορούσαν να τακτοποιηθούν θα παραμένουν εκτεθειμένες σε κυρώσεις αν κάποιος αντιταχθεί. Δεν θα νομιμοποιούνται “δια της πλειοψηφίας” αφού αυτή η δυνατότητα δεν ισχύει υπό τις νέες συνθήκες.

4. Κοινόχρηστος χαρακτήρας και αλλαγές χρήσης
   Στην περίπτωση που ένας κοινόχρηστος χώρος επιχειρηθεί να μετατραπεί — π.χ. να γίνει επαγγελματικός χώρος ή κατοικία — ένας μόνο διαφωνών μπορεί να σταματήσει τη διαδικασία.

Πιθανές συνέπειες και προβλήματα

• Αυξημένες διενέξεις μεταξύ συνιδιοκτητών
  Είναι πιθανό να δούμε πολλές εντάσεις, προσφυγές σε δικαστήρια, διαφωνίες σε συνελεύσεις πολυκατοικιών — ειδικά σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα οι κατασκευές και αλλαγές γίνονταν χωρίς επίσημο κανονισμό ή με αμοιβαίες “σιωπηρές” συμφωνίες.

• Προώθηση κανονισμού οροφοκτησίας
  Πολλές πολυκατοικίες που δεν έχουν ορισμένο κανονισμό θα βρεθούν προ των ευθυνών τους να τον συντάξουν, ώστε να αποφύγουν το να “παγώσουν” εργασίες ή τακτοποιήσεις.

• Καθυστερήσεις και γραφειοκρατία
  Διαδικασίες τακτοποίησης θα γίνουν πιο περίπλοκες· η ανάγκη ελέγχου αν υπάρχει αντίρρηση, η διαπίστωση ύπαρξης κανονισμού οροφοκτησίας, η πιθανή προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια για τον καθορισμό δικαιωμάτων.

• Προστασία δικαιωμάτων μειοψηφίας
  Αντισταθμίζεται η μέχρι τώρα δυνατότητα πλειοψηφίας να παρακάμπτει τις αντιρρήσεις. Έτσι, αυξάνεται ο σεβασμός στη δυνατότητα του καθενός συνιδιοκτήτη να προστατεύσει την ιδιοκτησία του.

Πιθανοί “καυγάδες και “στρατηγικές”

• Διαφωνίες μεταξύ γειτόνων για το τι ακριβώς θεωρείται κοινόχρηστο ή κοινόκτήτο μέρος.

• Συνελεύσεις πολυκατοικιών με περισσότερο έντονο ανταγωνισμό: ο ένας ιδιοκτήτης να “παρεμβαίνει” στα σχέδια του άλλου ή να αρνείται αλλαγές που θεωρούνται λογικές από τη πλειοψηφία.

• Νομικές διαμάχες: αιτήσεις ακύρωσης αποφάσεων, ενστάσεις σε τακτοποιήσεις, πιθανόν και επιβολή προστίμων σε αυθαίρετα που δεν τακτοποιήθηκαν.

• Πιθανοί αποπροσανατολισμοί σε πολυκατοικίες χωρίς οργανωμένο κανονισμό: καθυστερήσεις, συγκρούσεις, ανασφάλεια ως προς το τι επιτρέπεται και τι όχι.

Τι να προσέξουν οι ιδιοκτήτες πολυκατοικιών

• Εάν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, να εξετάσουν σοβαρά τη σύνταξή του ή να τροποποιήσουν τον υπάρχοντα.

• Σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης επιθυμεί αλλαγή ή τακτοποίηση αυθαίρετου, να διασφαλίσει πρώτα ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, ή τουλάχιστον ότι δεν θα υπάρξει αντίρρηση.

• Σε νέες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης κοινόχρηστου χώρου να λαμβάνεται γραπτώς η συναίνεση όλων των ενδιαφερομένων, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικά νομικά εμπόδια.

• Να ενημερωθούν νωρίς για τις διατάξεις του νόμου 4178/2013 και τη νομολογία που διαμορφώνει η συγκεκριμένη απόφαση — ιδίως όσοι σχεδιάζουν εργασίες ή αλλαγές.

Σχόλιο

Η απόφαση του ΣτΕ 1616/2025 αποτελεί σταθμό: αλλάζει ισορροπίες στις πολυκατοικίες, ενισχύει τα δικαιώματα της μειοψηφίας, και καθιστά απαραίτητη την ύπαρξη κανονισμού οροφοκτησίας και συναινέσεων. Αυτό που μέχρι τώρα λειτουργούσε με “συμβιβασμούς” μπορεί πλέον να απαιτεί ομόφωνες αποφάσεις, και όποια προσπάθεια τακτοποίησης χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις θα κινδυνεύει με απόρριψη ή ακύρωση από δικαστήρια.

Οι “καυγάδες” δεν είναι πλέον μόνο πιθανές αντιπαραθέσεις — είναι πλέον σχεδόν αναμενόμενες, αν οι συνιδιοκτές δεν φροντίσουν να ρυθμίσουν εκ των προτέρων τα θέματα με σαφήνεια.

Στις 17 Ιουνίου, ημέρα πανελλαδικής κινητοποίησης και συγκέντρωσης έξω απ’ το κτίριο του ΣτΕ οι επαγγελματικοί φορείς ανακοίνωσαν ότι θα καταθέσουν την προσφυγή τους έναντι του νέου φορολογικού νόμου για τον τεκμαρτό προσδιορισμό του εισοδήματος τους και των αποφάσεων της ΑΑΔΕ για την σε βάθος 5ετίας διαδικασία ελέγχου για όσους αμφισβητήσουν το ελάχιστον φορολογητέο εισόδημα.

Με απόφασή του, το Συμβούλιο της Επικρατείας εντάσσει τους οφειλέτες των Ταμείων που δεν θεμιλιώνουν δικαίωμα συνταξιοδότησης, στην ίδια κατηγορία με τους ανασφάλιστους υπερήλικες που δικαιούνται την προνοιακή σύνταξη του ΟΠΕΚΑ.

Το πλήρες ποσό της οποίας ανέρχεται στα 399,54 ευρώ για το 2024, σύμφωνα με σημερινό δημοσίευμα του Ελεύθερου Τύπου.

Όπως αναφέρεται στην απόφαση του Δικαστηρίου, η προϋπόθεση για τη λήψη της σύνταξης από ανασφάλιστους υπερίληκες, που είναι να μη λαμβάνουν ή να μην δικαιούνται οι ίδιοι σύνταξη από οποιονδήποτε φορέα κοινωνικής ασφάλισης, συντρέχει και όταν οι ενδιαφερόμενοι είναι ασφαλισμένοι που δεν μπορούν να λάβουν σύνταξη από τον φορέα τους, λόγω του ότι έχουν οφειλές από ασφαλιστικές εισφορές οι οποίες υπερβαίνουν το εκάστατο οριζόμενο από το νόμο κατώτατο όριο οφειλών που συμψηφίζονται ή παρακρατούνται από τη σύνταξη και τις οποίες αδυνατούν να εξοφλήσουν.

Το όριο συμφηφισμού των χρεών με σύνταξη είναι ως τις 30.000 ευρώ για τους ασφαλισμένους του ΕΦΚΑ με χρέη από εργοδοτικές και ατομικές εισφορές, καθώς και από πλασματικά έτη, και ως 6.000 ευρώ για χρέη προς τον ΟΓΑ.

Πιο απλά, η απόφαση του ΣτΕ σημαίνει ότι οι οφειλέτες με χρέη ως 30.000 και ως 6.000 ευρώ δικαιούνται σύνταξη, καθώς οι οφειλέτες τους συμψηφίζονται με τη σύνταξη που θα λάβουν, ενώ αν τα χρέη τους υπερβαίνουν τις 30.000 ευρώ ή 6.000 ευρώ, αντίστοιχα, δικαιούνται να λάβουν τη σύνταξη του ανασφάλιστου από τον ΟΠΕΚΑ.

newsbomb.gr

Έχασαν τη δικαστική μάχη που έδωσαν συνολικά 16.000 συνταξιούχοι του e- ΕΦΚΑ, οι οποίοι διεκδικούσαν αναδρομικά από επικουρικές συντάξεις, δώρα και επιδόματα από το έτος 2016.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας με μια πιλοτικά απόφαση του έπειτα από προδικαστικό ερώτημα που είχε αποστείλει το Διοικητικό Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε ότι δεν υπάρχει ούτε καν περιθώριο δικαστικής αξίωσης για τις παροχές από 12/5/2026 και μετά σύμφωνα με τον αποκαλούμενο νόμο Κατρουγκαλου.

Σύμφωνα με τους συμβούλους Επικρατείας ο νόμος αυτός δεν περιλαμβάνει καμία πρόβλεψη για την αναδρομική καταβολή των επικουρικών συντάξεων και των δώρων Χριστουγέννων, Πάσχα και θερινής άδειας.

Η 7μελης σύνθεση του Α΄ Τμήμα του ΣτΕ με πρόεδρο την αντιπρόεδρο του Ανωτάτου Δικαστηρίου Σπυρίδουλα Χρυσικοπούλου και εισηγητή τον σύμβουλο επικρατείας Νικόλαο Σκαρβέλη εξέδωσε  την υπ΄  αριθμ. 1342/2023 πιλοτική απόφασή του με την οποία κρίθηκε ότι «δεν καταβάλλονται, στο πλαίσιο των ρυθμίσεων του συνταξιοδοτικού συστήματος του ν. 4387/2016, τα δώρα εορτών Χριστουγέννων και Πάσχα και το επίδομα αδείας που είχαν καταργηθεί με το άρθρο πρώτο   του ν. 4093/2012 και των οποίων η κατάργηση κρίθηκε αντισυνταγματική με τις 2287-2288/2015 αποφάσεις της Ολομέλεια του Σ.τ.Ε.». Και δεν καταβάλλονται τα δώρα καθώς «δεν υφίσταται αγώγιμη αξίωση για τις παροχές αυτές για τον μετά την 12.5.2016 χρόνο» για τον μετά την ισχύ του ν. 4387/2016 χρόνο.

Διευκρινίζεται μάλιστα από τους συμβούλους Επικρατείας, ότι «δεν προβλέπονται υπό το νέο ασφαλιστικό σύστημα του ν. 4387/2016 από 12.5.2016 και εφεξής ούτε καταβάλλονται κατά τον, κατά τις διατάξεις του νόμου αυτού, επανυπολογισμό των συντάξεων των παλαιών συνταξιούχων».

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι προσφεύγοντες από την πλευρά τους υποστήριζαν ότι οι περικοπές είναι αντίθετες σε πλειάδα συνταγματικών διατάξεων και στο άρθρο 1 του πρόσθετου πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ). Ακόμη, υποστήριζαν ότι τα τρία δώρα-επιδόματα δεν έχουν καταργηθεί και παράνομα  έγιναν οι περικοπές των επικουρικών συντάξεων τους.