Η νέα απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με αριθμό 1616/2025, πρόκειται να ανατρέψει συνήθεις πρακτικές στις πολυκατοικίες και να φέρει σοβαρές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονται οι συνιδιοκτήσεις και οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους. Οι νέοι κανόνες αναμένεται να δοκιμάσουν τις σχέσεις μεταξύ γειτόνων και να αναδείξουν τη σημασία του κανονισμού οροφοκτησίας.

Τι αποφάσισε το ΣτΕ

• Η απόφαση 1616/2025 έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, άρθρο 11 παρ. 1 περ. δ’ υποπερ. ἰ’, που επέτρεπε σε συνιδιοκτήτη να υποβάλλει αίτηση τακτοποίησης αυθαιρεσιών σε κοινόκτητους-κοινόχρηστους χώρους με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εφόσον εκφραστούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.

• Το δικαστήριο θεώρησε ότι αυτή η σχετική διάταξη, υπό αυτές τις συνθήκες, προσκρούει στα άρθρα 17 (προστασία της ιδιοκτησίας) και 24 παρ. 2 (προστασία του περιβάλλοντος/καλή διαβίωση) του Συντάγματος.

• Η υπόθεση που έφερε την κρίση στο ΣτΕ αφορά αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους (πιλοτή και τμήμα οικοπέδου) πολυκατοικίας στον Δήμο Παπάγου ‒ Χολαργού.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Αντίρρηση ενός συνιδιοκτήτη αρκεί
   Αν έως σήμερα η πλειοψηφία μπορούσε να επιβάλει τη “νομιμοποίηση” κατασκευής (π.χ. κλείσιμο μέρους της πιλοτής, τοποθέτηση στέγαστρου, αλλαγή χρήσης ισογείου) εφόσον δεν υπήρχε κανονισμός ή υπήρχε πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, πλέον ένας μόνο ιδιοκτήτης που αντιταχθεί μπορεί να μπλοκάρει την τακτοποίηση.

2. Κανονισμός οροφοκτησίας αποκτά κρίσιμη σημασία
   Η έλλειψη κανονισμού οροφοκτησίας μετατρέπει τη „πλειοψηφία“ σε έννοια με πολύ περιορισμένη ισχύ όταν υπάρχει αντίρρηση. Πολυκατοικίες που δεν έχουν θεσπίσει τέτοιον κανονισμό θα πρέπει να το κάνουν για να διασφαλίσουν ότι οι αποφάσεις που γίνονταν με “τυπική πλειοψηφία” έχουν κάποιο έρεισμα.

3. Άδειες ‒ Κυρώσεις
   Οι αυθαίρετες κατασκευές που μέχρι τώρα μπορούσαν να τακτοποιηθούν θα παραμένουν εκτεθειμένες σε κυρώσεις αν κάποιος αντιταχθεί. Δεν θα νομιμοποιούνται “δια της πλειοψηφίας” αφού αυτή η δυνατότητα δεν ισχύει υπό τις νέες συνθήκες.

4. Κοινόχρηστος χαρακτήρας και αλλαγές χρήσης
   Στην περίπτωση που ένας κοινόχρηστος χώρος επιχειρηθεί να μετατραπεί — π.χ. να γίνει επαγγελματικός χώρος ή κατοικία — ένας μόνο διαφωνών μπορεί να σταματήσει τη διαδικασία.

Πιθανές συνέπειες και προβλήματα

• Αυξημένες διενέξεις μεταξύ συνιδιοκτητών
  Είναι πιθανό να δούμε πολλές εντάσεις, προσφυγές σε δικαστήρια, διαφωνίες σε συνελεύσεις πολυκατοικιών — ειδικά σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα οι κατασκευές και αλλαγές γίνονταν χωρίς επίσημο κανονισμό ή με αμοιβαίες “σιωπηρές” συμφωνίες.

• Προώθηση κανονισμού οροφοκτησίας
  Πολλές πολυκατοικίες που δεν έχουν ορισμένο κανονισμό θα βρεθούν προ των ευθυνών τους να τον συντάξουν, ώστε να αποφύγουν το να “παγώσουν” εργασίες ή τακτοποιήσεις.

• Καθυστερήσεις και γραφειοκρατία
  Διαδικασίες τακτοποίησης θα γίνουν πιο περίπλοκες· η ανάγκη ελέγχου αν υπάρχει αντίρρηση, η διαπίστωση ύπαρξης κανονισμού οροφοκτησίας, η πιθανή προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια για τον καθορισμό δικαιωμάτων.

• Προστασία δικαιωμάτων μειοψηφίας
  Αντισταθμίζεται η μέχρι τώρα δυνατότητα πλειοψηφίας να παρακάμπτει τις αντιρρήσεις. Έτσι, αυξάνεται ο σεβασμός στη δυνατότητα του καθενός συνιδιοκτήτη να προστατεύσει την ιδιοκτησία του.

Πιθανοί “καυγάδες και “στρατηγικές”

• Διαφωνίες μεταξύ γειτόνων για το τι ακριβώς θεωρείται κοινόχρηστο ή κοινόκτήτο μέρος.

• Συνελεύσεις πολυκατοικιών με περισσότερο έντονο ανταγωνισμό: ο ένας ιδιοκτήτης να “παρεμβαίνει” στα σχέδια του άλλου ή να αρνείται αλλαγές που θεωρούνται λογικές από τη πλειοψηφία.

• Νομικές διαμάχες: αιτήσεις ακύρωσης αποφάσεων, ενστάσεις σε τακτοποιήσεις, πιθανόν και επιβολή προστίμων σε αυθαίρετα που δεν τακτοποιήθηκαν.

• Πιθανοί αποπροσανατολισμοί σε πολυκατοικίες χωρίς οργανωμένο κανονισμό: καθυστερήσεις, συγκρούσεις, ανασφάλεια ως προς το τι επιτρέπεται και τι όχι.

Τι να προσέξουν οι ιδιοκτήτες πολυκατοικιών

• Εάν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, να εξετάσουν σοβαρά τη σύνταξή του ή να τροποποιήσουν τον υπάρχοντα.

• Σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης επιθυμεί αλλαγή ή τακτοποίηση αυθαίρετου, να διασφαλίσει πρώτα ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, ή τουλάχιστον ότι δεν θα υπάρξει αντίρρηση.

• Σε νέες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης κοινόχρηστου χώρου να λαμβάνεται γραπτώς η συναίνεση όλων των ενδιαφερομένων, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικά νομικά εμπόδια.

• Να ενημερωθούν νωρίς για τις διατάξεις του νόμου 4178/2013 και τη νομολογία που διαμορφώνει η συγκεκριμένη απόφαση — ιδίως όσοι σχεδιάζουν εργασίες ή αλλαγές.

Σχόλιο

Η απόφαση του ΣτΕ 1616/2025 αποτελεί σταθμό: αλλάζει ισορροπίες στις πολυκατοικίες, ενισχύει τα δικαιώματα της μειοψηφίας, και καθιστά απαραίτητη την ύπαρξη κανονισμού οροφοκτησίας και συναινέσεων. Αυτό που μέχρι τώρα λειτουργούσε με “συμβιβασμούς” μπορεί πλέον να απαιτεί ομόφωνες αποφάσεις, και όποια προσπάθεια τακτοποίησης χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις θα κινδυνεύει με απόρριψη ή ακύρωση από δικαστήρια.

Οι “καυγάδες” δεν είναι πλέον μόνο πιθανές αντιπαραθέσεις — είναι πλέον σχεδόν αναμενόμενες, αν οι συνιδιοκτές δεν φροντίσουν να ρυθμίσουν εκ των προτέρων τα θέματα με σαφήνεια.

Το απόγευμα του Σαββάτου 28 Δεκεμβρίου ξέσπασε φωτιά σε τριώροφη πολυκατοικία στο κέντρο της Καβάλας, προκαλώντας πανικό στους ενοίκους και στους γείτονες.

Η φωτιά ξεκίνησε από διαμέρισμα του πρώτου ορόφου και εξαπλώθηκε γρήγορα, δημιουργώντας πυκνούς καπνούς που δυσχέραιναν την απομάκρυνση των ενοίκων.

Στο σημείο έφτασαν άμεσα πέντε οχήματα της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας με δεκαπέντε πυροσβέστες, οι οποίοι έδωσαν μάχη για να ελέγξουν τη φωτιά και να διασφαλίσουν την ασφάλεια των ενοίκων. Τρία άτομα, ανάμεσά τους ένας ηλικιωμένος και ένα παιδί, απεγκλωβίστηκαν με επιτυχία από τους πυροσβέστες, χωρίς να αναφερθούν τραυματισμοί.

Η φωτιά προκάλεσε σοβαρές υλικές ζημιές στο διαμέρισμα όπου εκδηλώθηκε, ενώ οι υπόλοιποι όροφοι επηρεάστηκαν από τον καπνό. Οι ένοικοι της πολυκατοικίας απομακρύνθηκαν προσωρινά και φιλοξενήθηκαν σε ασφαλές μέρος.

Τα αίτια της πυρκαγιάς βρίσκονται υπό διερεύνηση από το ανακριτικό τμήμα της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, ενώ οι πρώτες εκτιμήσεις αναφέρουν ως πιθανό λόγο μια ηλεκτρική βλάβη.

Η Πυροσβεστική υπενθυμίζει τη σημασία της προσοχής κατά τη χρήση ηλεκτρικών συσκευών και συστημάτων θέρμανσης, ειδικά κατά τη χειμερινή περίοδο, ώστε να αποφεύγονται παρόμοια περιστατικά. Η έγκαιρη επέμβαση των πυροσβεστών απέτρεψε τα χειρότερα, εξασφαλίζοντας την ασφάλεια των ενοίκων και περιορίζοντας την καταστροφή.

Σφοδρή ισραηλινή αεροπορική επιδρομή είχε στόχο σήμερα κεντρική περιοχή της Βηρυτού, σύμφωνα με πηγές ασφαλείας, συγκλονίζοντας την πρωτεύουσα του Λιβάνου καθώς το Ισραήλ προωθεί την επίθεσή του κατά του υποστηριζόμενου από το Ιράν λιβανικού σιιτικού κινήματος Χεζμπολάχ.

Τουλάχιστον 4 άνθρωποι σκοτώθηκαν και 23 τραυματίστηκαν στην επίθεση αυτή στη συνοικία Μπάστα της Βηρυτού, μετέδωσε το δίκτυο της Χεζμπολάχ Al Manar, επικαλούμενο το υπουργείο Υγείας της χώρας.

Το εθνικό πρακτορείο ειδήσεων του Λιβάνου (ΝΝΑ στα αγγλικά, ΑΝΙ στα γαλλικά) μετέδωσε παράλληλα νωρίς σήμερα το πρωί ότι η επίθεση προκάλεσε μεγάλο αριθμό θανάτων και τραυματισμών και κατέστρεψε οκταώροφο κτίριο. Πλάνα που προβλήθηκαν από το δίκτυο Al Jadeed του Λιβάνου δείχνουν τουλάχιστον ένα κατεστραμμένο κτίριο και μερικά άλλα γύρω του που έχουν υποστεί σοβαρές ζημιές.

“Η πρωτεύουσα Βηρυτός ξύπνησε με μια τρομακτική σφαγή, καθώς ισραηλινά αεροσκάφη εξαπέλυσαν πέντε πυραύλους και κατέστρεψαν ολοσχερώς ένα οκταώροφο κτίριο κατοικιών στην οδό Μααμούν, στη συνοικία Αλ Μπάστα”, ανέφερε το εθνικό πρακτορείο ειδήσεων του Λιβάνου.

Οι εκρήξεις συγκλόνισαν την λιβανική πρωτεύουσα γύρω στις 04:00 τοπική ώρα (και ώρα Ελλάδος), σύμφωνα με αυτόπτες μάρτυρες που επικαλείται το Reuters. Πηγές στις δυνάμεις ασφαλείας δήλωσαν ότι κατά την επίθεση ρίφθηκαν τουλάχιστον 4 βόμβες.

Συνεργεία διάσωσης αγωνίζονται να απομακρύνουν τα συντρίμμια με τη βοήθεια εκσκαφέων, σύμφωνα με εικόνες που μετέδωσε το AFPTV. Διασώστες που επικαλείται το εθνικό πρακτορείο ειδήσεων του Λιβάνου ανέφεραν ότι υπάρχει “μεγάλος αριθμός νεκρών και τραυματιών”, χωρίς να διευκρινίσουν περαιτέρω προς το παρόν.

Κλιμάκιο του Τμήματος Εξουδετέρωσης Εκρηκτικών Μηχανισμών στο κτήριο

Συναγερμό προκάλεσε στην Ελληνική Αστυνομία το πρωί της Τετάρτης (03.05.2023) μια κλήση για χειροβομβίδα που εντοπίστηκε σε κτίριο στη Γλυφάδα.

Ειδικότερα, η ΕΛ.ΑΣ. ειδοποιήθηκε για χειροβομβίδα σε πολυκατοικία στην οδό Ερμού. Στην περιοχή μετέβη κλιμάκιο του Τμήματος Εξουδετέρωσης Εκρηκτικών Μηχανισμών.

Σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία η χειροβομβίδα είναι «ενεργή» αλλά δεν έσκασε όταν κάποιος την πέταξε.

Αυτό που ερευνούν οι αστυνομικοί είναι ποιος μπορεί να είναι ο στόχος της πράξης αυτής.

Σημειώνεται ότι στη συγκεκριμένη πολυκατοικία διαμένει στέλεχος του Λιμενικού το οποίο πριν από λίγες ημέρες είχε γίνει στόχος αγνώστων που του είχαν κάψει το αυτοκίνητο.

Πηγή: protothema.gr