Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών εξετάζει προτάσεις για την αναστολή της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων για τουλάχιστον τον επόμενο χρόνο, με στόχο να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα.

Οι αντικειμενικές αξίες αναπροσαρμόστηκαν πριν από τρία χρόνια, ενώ οι εμπορικές τιμές έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο. Μια πιθανή νέα αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα μπορούσε να επιδεινώσει την κατάσταση στην αγορά κατοικίας, οδηγώντας σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.

Εισηγήσεις για «πάγωμα» των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, τουλάχιστον και για τον επόμενο χρόνο, εξετάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με το σκεπτικό ότι η απόφαση αυτή θα συμβάλει, μαζί με τις άλλες παρεμβάσεις της κυβέρνησης, στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος.

Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναπροσαρμόστηκαν πριν από τρία χρόνια και έκτοτε οι εμπορικές τιμές έχουν σημειώσει σημαντική αύξηση. Μια νέα αύξηση, τώρα, των αντικειμενικών τιμών στα επίπεδα των εμπορικών, θα είχε σαν αποτέλεσμα να πυροδοτηθεί νέο ανοδικό ράλι των αγοραίων τιμών των ακινήτων επιτείνοντας το οξύ στεγαστικό πρόβλημα. Έτσι, στον βαθμό που εγκριθούν οι εισηγήσεις, θα πρόκειται για ακόμη ένα μέτρο, παράλληλα με το στεγαστικό «πακέτο» που εξήγγειλε ο Πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ και παρουσίασαν αναλυτικά οι αρμόδιοι υπουργοί αυτή την εβδομάδα.

Την ίδια στιγμή, στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι η νέα αναστολή (λήγει στο τέλος του έτους) του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, όπως του φόρου υπεραξίας ακινήτων. Και στις δύο περιπτώσεις η αναστολή θα αφορά τουλάχιστον και το 2025. Σημειώνεται ότι η αναβολή του ΦΠΑ – απόφαση που έλαβε η κυβέρνηση το 2019 – συνέβαλε σημαντικά στην αύξηση των αγοραπωλησιών και την κατασκευή νέων ακινήτων την περίοδο αυτή. Ανάλογη θετική επίδραση είχε και η αναβολή στην εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Η εικόνα της αγοράς

Η υψηλή ζήτηση για αγορά κατοικίας τροφοδοτεί την ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων, όπως προκύπτει από τα στοιχεία για την πορεία της αγοράς.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το β’ τρίμηνο το 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 9,2% συγκριτικά με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ενώ κατά την αντίστοιχη σύγκριση πέρυσι η αύξηση ανέρχονταν το 13,8%. Στα νέα διαμερίσματα ( έως 5 έτη) η αύξηση κατά το β’ τρίμηνο φέτος ανήλθε σε 10,7% και σε 8,3% για τα παλαιότερα ( ηλικίας άνω των 5 ετών)

Η ανάλυση των στοιχείων της ΤτΕ κατά γεωγραφική περιοχή δείχνει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 9,1% στην Αθήνα, 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 7,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 10,4% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,8%, 16,5%, 14,9% και 11,6% αντίστοιχα.

Για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το β΄ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,0% σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2023, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 14,2%.

Σε πανελλαδικό επίπεδο οι οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να βρίσκονται χαμηλότερα (αν και οριακά) από το προηγούμενο ρεκόρ το 2008. Από το 2017, όταν ξεκίνησε η ανάκαμψη της αγοράς, οι τιμές κατά μέσο όρο σε όλη χώρα, έχουν σημειώσει αύξηση 69%. Στην Αττική η αύξηση ανέρχεται σε 88% και στη Θεσσαλονίκη σε 78%.

tanea.gr

Την ώρα που η «ψαλίδα» μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών των ακινήτων ανοίγει όλο και περισσότερο σε πολλές περιοχές της χώρας, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ετοιμάζει ένα νέο πληροφοριακό σύστημα που θα αναπροσαρμόζει αυτόματα και σε τακτά χρονικά διαστήματα τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Το νέο σύστημα αναμένεται να ενεργοποιηθεί το 2025 στις αλλαγές που σχεδιάζονται να γίνουν στο χάρτη των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Διάταξη του φορολογικού νομοσχεδίου προβλέπει την καθιέρωση ενός νέου πληροφοριακό συστήματος που θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά με τη συγκέντρωση στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων και δεδομένων για τα χαρακτηριστικά τους και με βάση αυτά θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Αυτό σημαίνει ότι οι όποιες αυξομειώσεις καταγράφονται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων θα περνούν αυτόματα στις αντικειμενικές αξίες επηρεάζοντας αντίστοιχα τους δεκάδες φόρους και τα τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα και υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία

Με βάση το προγραμματισμό τους επόμενους μήνες θα έχει ολοκληρωθεί, η ψηφιοποίηση των ζωνών για όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών που αποτελεί τη βάση για τη λειτουργία του αυτόματου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Τι προβλέπει το φορολογικό νομοσχέδιο

Την ενεργοποίηση του συστήματος προβλέπει το φορολογικό νομοσχέδιο που έχει αναρτηθεί σε δημόσια διαβούλευση που ορίζει τα εξής:

1. Συστήνεται και τηρείται Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Το σύστημα λειτουργεί ως ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα κεντρικής γεωχωρικής υποδομής, στο οποίο πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ευθυγραμμισμένης με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων, την τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και την παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.
2. Συστήνεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή, Βάση Δεδομένων στοιχείων ακινήτων και αξιών (Μητρώο Ακινήτων), το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Το πληροφοριακό σύστημα συγκεντρώνει, αναφέρει και επεξεργάζεται όλα τα πρόσφορα στοιχεία που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία των ακινήτων. Στο Μητρώο Ακινήτων συμπεριλαμβάνονται και τηρούνται στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, καθώς και όλων των πρόσφορων πηγών δεδομένων ακινήτων από φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.

Οι τιμές ζώνης που εφαρμόζονται σήμερα για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων ισχύουν από τον Ιανουάριο του 2022. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι από τις αρχές του 2021 μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι αγοραίες τιμές στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 32,5% με το άλμα να είναι μεγαλύτερο σε βόρεια και νότια προάστια ενώ σε πανελλαδικό επίπεδο η αύξηση των τιμών διαμορφώνεται κατά μέσον όρο στο 30%.

Ανεβάζουν στροφές στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τον έλεγχο των ενστάσεων που έχουν υποβάλει δεκάδες δήμοι από όλη τη χώρα οι οποίοι ζητούν «κούρεμα» στις αντικειμενικές τιμές, προκειμένου να καταλήξει σε αυτούς στους οποίους θα προχωρήσει σε αναπροσαρμογές.

Από το αρχικό ξεκαθάρισμα προκύπτει ότι οι περισσότεροι δήμοι δεν έχουν υποβάλει τεκμηρίωση του αιτήματός τους και στοιχεία προς την αρμόδια επιτροπή, όπως ήταν η προϋπόθεση της σχετικής απόφασης, που θα τεκμηριώνουν τους ακριβείς λόγους για τους οποίους πρέπει να μειωθούν οι τιμές.

Ωστόσο, επειδή διαπιστώνεται ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου καταγράφεται αύξηση των αντικειμενικών τιμών, το υπουργείο, σύμφωνα με πληροφορίες, θα επιχειρήσει μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών να τεκμηριώσει την αναγκαιότητα των μειώσεων. Πάντως, δεν αναμένονται εντυπωσιακές αλλαγές, καθώς, σχεδόν δύο χρόνια μετά την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, οι τιμές στην αγορά έχουν κάνει άλμα και η «ψαλίδα» μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών έχει ανοίξει για τα καλά, με συνέπεια μεγάλος αριθμός αιτημάτων να απορριφθεί.

Πλέον σε αρκετές περιοχές της χώρας οι εμπορικές τιμές είναι ακόμα και διπλάσιες των αντικειμενικών αξιών. Σε κάθε περίπτωση, την τελική απόφαση για τις αλλαγές στις αξίες των ακινήτων στους δήμους θα λάβει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ενώ οι νέες τιμές που θα καθοριστούν δεν θα έχουν αναδρομική ισχύ και θα εφαρμοστούν όταν ολοκληρωθεί η επανάληψη της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, που σχεδιάζεται για το 2024. Αυτό σημαίνει ότι οι αλλαγές δεν θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ και τους φόρους ακινήτων του επόμενου έτους.

Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας μόλις ολοκληρωθεί ο έλεγχος των ενστάσεων από την ειδική επιτροπή η σκυτάλη θα περάσει στους ιδιώτες εκτιμητές οι οποίοι θα προχωρήσουν στον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές που θα διαπιστωθούν υπερβολικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Υπενθυμίζεται ότι περίπου 145 Δήμοι ζήτησαν με αιτιολογημένη γνώμη τη μείωση αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022. Το «χορό» των αιτημάτων για «κούρεμα» των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων άνοιξε ο Δήμος Αθηναίων που ζήτησε τη μείωση των αυξήσεων στις τιμές ζώνης κατά 50% και ακολούθησαν δεκάδες δήμοι της Αττικής και της υπόλοιπης χώρας. Στην Αττική «κούρεμα» αντικειμενικών αξιών έχουν ζητήσει οι δήμοι Γλυφάδας, Καλλιθέας, Αμαρούσιου, Βριλησσίων, Ζωγράφου, Αγ. Δημητρίου, Παλλήνης, Μοσχάτου-Ταύρου. Στους Δήμους της περιφέρειας εντάσσονται: Καλαμάτα, Ρόδος, Κιλκίς, Πύλος, Σάμος, Κέρκυρα, Πάτρα, Πύργος, Ιθάκη, Κομοτηνή κ.λ.π.

Το επόμενο βήμα του οικονομικού επιτελείου είναι η επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός συστήματος. Πρόκειται για το υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία, με αρμόδιους παράγοντες να σημειώνουν ότι η επέκταση των αντικειμενικών αξιών δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση καθώς σε πολλές περιοχές είναι ιδιαίτερα δύσκολο να αποτυπωθεί η αξία των ακινήτων, καθώς όχι μόνο δεν γίνονται πράξεις για να υπάρξει μια πρώτη εκτίμηση, αλλά πρόκειται για περιοχές με πολύ μικρό αριθμό κατοίκων, ακόμα και για ερειπωμένα χωριά.

Στην Αττική οι περιοχές όπου θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).