Η νέα απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με αριθμό 1616/2025, πρόκειται να ανατρέψει συνήθεις πρακτικές στις πολυκατοικίες και να φέρει σοβαρές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονται οι συνιδιοκτήσεις και οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους. Οι νέοι κανόνες αναμένεται να δοκιμάσουν τις σχέσεις μεταξύ γειτόνων και να αναδείξουν τη σημασία του κανονισμού οροφοκτησίας.

Τι αποφάσισε το ΣτΕ

• Η απόφαση 1616/2025 έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, άρθρο 11 παρ. 1 περ. δ’ υποπερ. ἰ’, που επέτρεπε σε συνιδιοκτήτη να υποβάλλει αίτηση τακτοποίησης αυθαιρεσιών σε κοινόκτητους-κοινόχρηστους χώρους με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εφόσον εκφραστούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.

• Το δικαστήριο θεώρησε ότι αυτή η σχετική διάταξη, υπό αυτές τις συνθήκες, προσκρούει στα άρθρα 17 (προστασία της ιδιοκτησίας) και 24 παρ. 2 (προστασία του περιβάλλοντος/καλή διαβίωση) του Συντάγματος.

• Η υπόθεση που έφερε την κρίση στο ΣτΕ αφορά αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους (πιλοτή και τμήμα οικοπέδου) πολυκατοικίας στον Δήμο Παπάγου ‒ Χολαργού.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Αντίρρηση ενός συνιδιοκτήτη αρκεί
   Αν έως σήμερα η πλειοψηφία μπορούσε να επιβάλει τη “νομιμοποίηση” κατασκευής (π.χ. κλείσιμο μέρους της πιλοτής, τοποθέτηση στέγαστρου, αλλαγή χρήσης ισογείου) εφόσον δεν υπήρχε κανονισμός ή υπήρχε πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, πλέον ένας μόνο ιδιοκτήτης που αντιταχθεί μπορεί να μπλοκάρει την τακτοποίηση.

2. Κανονισμός οροφοκτησίας αποκτά κρίσιμη σημασία
   Η έλλειψη κανονισμού οροφοκτησίας μετατρέπει τη „πλειοψηφία“ σε έννοια με πολύ περιορισμένη ισχύ όταν υπάρχει αντίρρηση. Πολυκατοικίες που δεν έχουν θεσπίσει τέτοιον κανονισμό θα πρέπει να το κάνουν για να διασφαλίσουν ότι οι αποφάσεις που γίνονταν με “τυπική πλειοψηφία” έχουν κάποιο έρεισμα.

3. Άδειες ‒ Κυρώσεις
   Οι αυθαίρετες κατασκευές που μέχρι τώρα μπορούσαν να τακτοποιηθούν θα παραμένουν εκτεθειμένες σε κυρώσεις αν κάποιος αντιταχθεί. Δεν θα νομιμοποιούνται “δια της πλειοψηφίας” αφού αυτή η δυνατότητα δεν ισχύει υπό τις νέες συνθήκες.

4. Κοινόχρηστος χαρακτήρας και αλλαγές χρήσης
   Στην περίπτωση που ένας κοινόχρηστος χώρος επιχειρηθεί να μετατραπεί — π.χ. να γίνει επαγγελματικός χώρος ή κατοικία — ένας μόνο διαφωνών μπορεί να σταματήσει τη διαδικασία.

Πιθανές συνέπειες και προβλήματα

• Αυξημένες διενέξεις μεταξύ συνιδιοκτητών
  Είναι πιθανό να δούμε πολλές εντάσεις, προσφυγές σε δικαστήρια, διαφωνίες σε συνελεύσεις πολυκατοικιών — ειδικά σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα οι κατασκευές και αλλαγές γίνονταν χωρίς επίσημο κανονισμό ή με αμοιβαίες “σιωπηρές” συμφωνίες.

• Προώθηση κανονισμού οροφοκτησίας
  Πολλές πολυκατοικίες που δεν έχουν ορισμένο κανονισμό θα βρεθούν προ των ευθυνών τους να τον συντάξουν, ώστε να αποφύγουν το να “παγώσουν” εργασίες ή τακτοποιήσεις.

• Καθυστερήσεις και γραφειοκρατία
  Διαδικασίες τακτοποίησης θα γίνουν πιο περίπλοκες· η ανάγκη ελέγχου αν υπάρχει αντίρρηση, η διαπίστωση ύπαρξης κανονισμού οροφοκτησίας, η πιθανή προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια για τον καθορισμό δικαιωμάτων.

• Προστασία δικαιωμάτων μειοψηφίας
  Αντισταθμίζεται η μέχρι τώρα δυνατότητα πλειοψηφίας να παρακάμπτει τις αντιρρήσεις. Έτσι, αυξάνεται ο σεβασμός στη δυνατότητα του καθενός συνιδιοκτήτη να προστατεύσει την ιδιοκτησία του.

Πιθανοί “καυγάδες και “στρατηγικές”

• Διαφωνίες μεταξύ γειτόνων για το τι ακριβώς θεωρείται κοινόχρηστο ή κοινόκτήτο μέρος.

• Συνελεύσεις πολυκατοικιών με περισσότερο έντονο ανταγωνισμό: ο ένας ιδιοκτήτης να “παρεμβαίνει” στα σχέδια του άλλου ή να αρνείται αλλαγές που θεωρούνται λογικές από τη πλειοψηφία.

• Νομικές διαμάχες: αιτήσεις ακύρωσης αποφάσεων, ενστάσεις σε τακτοποιήσεις, πιθανόν και επιβολή προστίμων σε αυθαίρετα που δεν τακτοποιήθηκαν.

• Πιθανοί αποπροσανατολισμοί σε πολυκατοικίες χωρίς οργανωμένο κανονισμό: καθυστερήσεις, συγκρούσεις, ανασφάλεια ως προς το τι επιτρέπεται και τι όχι.

Τι να προσέξουν οι ιδιοκτήτες πολυκατοικιών

• Εάν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, να εξετάσουν σοβαρά τη σύνταξή του ή να τροποποιήσουν τον υπάρχοντα.

• Σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης επιθυμεί αλλαγή ή τακτοποίηση αυθαίρετου, να διασφαλίσει πρώτα ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, ή τουλάχιστον ότι δεν θα υπάρξει αντίρρηση.

• Σε νέες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης κοινόχρηστου χώρου να λαμβάνεται γραπτώς η συναίνεση όλων των ενδιαφερομένων, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικά νομικά εμπόδια.

• Να ενημερωθούν νωρίς για τις διατάξεις του νόμου 4178/2013 και τη νομολογία που διαμορφώνει η συγκεκριμένη απόφαση — ιδίως όσοι σχεδιάζουν εργασίες ή αλλαγές.

Σχόλιο

Η απόφαση του ΣτΕ 1616/2025 αποτελεί σταθμό: αλλάζει ισορροπίες στις πολυκατοικίες, ενισχύει τα δικαιώματα της μειοψηφίας, και καθιστά απαραίτητη την ύπαρξη κανονισμού οροφοκτησίας και συναινέσεων. Αυτό που μέχρι τώρα λειτουργούσε με “συμβιβασμούς” μπορεί πλέον να απαιτεί ομόφωνες αποφάσεις, και όποια προσπάθεια τακτοποίησης χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις θα κινδυνεύει με απόρριψη ή ακύρωση από δικαστήρια.

Οι “καυγάδες” δεν είναι πλέον μόνο πιθανές αντιπαραθέσεις — είναι πλέον σχεδόν αναμενόμενες, αν οι συνιδιοκτές δεν φροντίσουν να ρυθμίσουν εκ των προτέρων τα θέματα με σαφήνεια.

Σας αποστέλλουμε συνημμένα την επιστολή του ΣΜΜΙΔΕ Ν. ΞΑΝΘΗΣ σχετικά με τα σοβαρά προβλήματα που έχουν προκύψει από τις προθεσμίες του Ν. 4495/2017, που αφορά -μεταξύ άλλων- στις ρυμθμίσεις αυθαιρέτων κτισμάτων.

Όπως αναφέρουν οι  Μηχανικοί της Ξάνθης η  παράταση της προθεσμίας ανάρτησης δικαιολογητικών έχει καταστεί απαραίτητη επανειλημμένως από την έναρξη ισχύος του νόμου, αποδεικνύοντας τη μη ρεαλιστικότητα της εφαρμογής της. Παράλληλα, η κατάργηση της Κατηγορίας 5 για τη ρύθμιση αυθαιρέτων έχει δημιουργήσει έντονες ανισότητες, οδηγώντας σε αδικίες και αδιέξοδα για πολλούς πολίτες και επαγγελματίες μηχανικούς.

Με την επιστολή του ο ΣΜΜΙΔΕ Ξάνθης:

1. Ζητά την αντικατάσταση της προθεσμίας ανάρτησης δικαιολογητικών με την υποχρέωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας έως την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

2. Προτείνει την επαναφορά της Κατηγορίας 5 για να αποκατασταθούν οι ανισότητες που έχουν δημιουργηθεί.

Η άμεση αντιμετώπιση αυτών των ζητημάτων είναι αναγκαία για την αποκατάσταση της δικαιοσύνης και την αποτελεσματική λειτουργία του θεσμικού πλαισίου. αναφέρουν σχετικά.

Αναλυτικά:

Θέμα: “Αδιέξοδα και αδικίες από την υφιστάμενη προθεσμία ανάρτησης
δικαιολογητικών του Ν. 4495/2017 – Αίτημα επαναφοράς της Κατηγορίας 5”

Με την επικείμενη λήξη της προθεσμίας ανάρτησης δικαιολογητικών στο πλαίσιο του Ν. 4495/2017, ο Σύλλογος Μηχανικών Μελετητών Ιδιωτικών Έργων Ν. Ξάνθης αισθάνεται την ανάγκη να εκφράσει την έντονη ανησυχία και δυσαρέσκειά του για τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί από τις συχνές, αλλά προσωρινές, παρατάσεις που έχουν δοθεί από την έναρξη ισχύος του.

Είναι προφανές ότι η υφιστάμενη προθεσμία ανάρτησης δεν είναι ρεαλιστική και έχει παραταθεί ήδη αρκετές φορές, αποδεικνύοντας ότι η μη παράτασή της θα οδηγούσε σε αδιέξοδο. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει ότι η ίδια η νομοθεσία δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας, των μηχανικών και των πολιτών. Η συνεχής εξάρτηση από παρατάσεις δημιουργεί ανασφάλεια, ενώ η προσωρινότητα αυτών των λύσεων υπονομεύει την αξιοπιστία του θεσμικού πλαισίου.

Περαιτέρω, η κατάργηση της Κατηγορίας 5 για τη ρύθμιση αυθαιρέτων έχει δημιουργήσει σοβαρές αδικίες και ανισότητες. Συγκεκριμένα:
• Αυθαίρετα που εντάσσονται στην Κατηγορία 5 έχουν ήδη τακτοποιηθεί, ενώ άλλα, της
ίδιας κατηγορίας, δεν μπορούν πλέον να υπαχθούν στη ρύθμιση, με εξαίρεση τα ακίνητα των τραπεζών και των πρόσφατων κληρονόμων.
• Η διάκριση αυτή δεν δικαιολογείται, καθώς τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας
βρίσκονται σε παρόμοιες συνθήκες και χρήζουν ισότιμης μεταχείρισης.

Ζητούμε:

1. Την αντικατάσταση της αυθαίρετης προθεσμίας ανάρτησης δικαιολογητικών με
   τη ρεαλιστική υποχρέωση ολοκλήρωσής τους έως την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας
   Κτιρίου. Αυτό θα επιτρέψει τη μεθοδική και ολοκληρωμένη προσέγγιση στη συλλογή και ανάρτηση των απαιτούμενων εγγράφων, εξαλείφοντας τη διαρκή ανάγκη για παρατάσεις.
2. Την επαναφορά της Κατηγορίας 5, ώστε να αποκατασταθεί η αδικία που έχει
   προκληθεί και να επιτραπεί η ρύθμιση αυθαιρέτων που βρίσκονται σε παρόμοια κατάσταση με αυτά που ήδη έχουν τακτοποιηθεί. Η εξαίρεση μόνο για ακίνητα τραπεζών και κληρονόμων είναι άδικη και καταδεικνύει την ασυνέπεια του νομοθετικού πλαισίου.

Η τρέχουσα κατάσταση δεν εξυπηρετεί κανέναν/καμιά:
• Οι μηχανικοί επιβαρύνονται με μη ρεαλιστικές απαιτήσεις και χρονοβόρες διαδικασίες,
που θα μπορούσαν να απλοποιηθούν με τη σύνδεση της ανάρτησης δικαιολογητικών με την
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
• Οι πολίτες βρίσκονται σε ένα διαρκές καθεστώς ανασφάλειας και ανισοτήτων,
βλέποντας την αντιμετώπιση του ακινήτου τους να εξαρτάται από το πότε έγινε η υποβολή της αίτησης.

Η Πολιτεία καλείται να αποδείξει ότι λαμβάνει υπόψη της τις πραγματικές συνθήκες εργασίας και τις ανάγκες τόσο των μηχανικών όσο και των πολιτών, προσφέροντας λύσεις που δεν είναι μόνο προσωρινές, αλλά δίκαιες και ουσιαστικές.

Παρακαλούμε για τις δικές σας ενέργειες.

Πηγή: xanthinews

Νέο, αυστηρό πλαίσιο το οποίο στόχο θα έχει την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης ετοιμάζεται από τις αρμόδιες αρχές. Το εν λόγω πλαίσιο, σύμφωνα με όσα μετέδωσε το Mega και η εκπομπή «Κοινωνία Ώρα MEGA» με την Ανθή Βούλγαρη και τον Ιορδάνη Χασαπόπουλο, αφήνει ανοιχτό «παράθυρο» για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, ανοίγει το νέο νομοσχέδιο.

Το σχέδιο για την εκτός σχεδίου δόμηση

• Από τον Φεβρουάριο του ‘23 δεν εκδίδονται οικοδομικές άδειες στα εκτός σχεδίου
• Αφορά στο 90% των περιπτώσεων εκτός σχεδίου οικοπέδων
• Λύση στην απομείωση της αξίας της πατρικής περιουσίας εκατομμυρίων πολιτών
• Έχουν «παγώσει» οι επενδύσεις από το εξωτερικό σε αντίστοιχα οικόπεδα
• Θα εξαιρεθούν όμως τα συμβόλαια της τελευταίας 5ετίας

Τι προβλέπει ο νόμος

• Ελάχιστη πρόσοψη οικοπέδου 25 μέτρα και πλάτος δρόμου 3,5 μέτρα
• Δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν περιοχές που δεν έχουν ήδη οικοδομηθεί γενικά
• Η αναγνώριση και ο προσδιορισμός του επαρχιακού δρόμου θα γίνεται μέσω αεροφωτογραφιών του 1977
• Με τη χρήση της νέας τεχνολογίας και των drones θα διαπιστώνεται το έτος ανοικοδόμησης -> άμεσες κατεδαφίσεις των αυθαιρέτων κτισμάτων μετά το 2011
• Όσοι τελικά εκδώσουν οικοδομική άδεια θα καταβάλλουν ένα ποσό ως εισφορά (για την δημιουργία δικτύων ηλεκτροδότησης και γενικότερων υποδομών)

Ποια οικόπεδα θα μπορούν να χτιστούν

1. Οικόπεδα από κατατμήσεις που έγιναν από το 1985 έως και το 2003
2. Οικόπεδα προ του 1985 που βρίσκονται σε επαρχιακό δρόμο που προκύπτει από αεροφωτογραφίες του 1977
3. «Τυφλά» οικόπεδα προ του 1985 με αναγνωρισμένη «δουλεία» δηλαδή δίοδο σε δρόμο πλάτους 3.5 μέτρων
4. Οικόπεδα προ του 1985 με οικοδομική άδεια εγκεκριμένη ή αναθεωρημένη
5. Οικόπεδα ή κατατμήσεις αυτών με συμβόλαιο αγοραπωλησίας κατά την τελευταία πενταετία

Ποια οικόπεδα βγαίνουν εκτός δόμησης

1. Οικόπεδα σε περιοχές κυρωμένων δασικών χαρτών
2. Οικόπεδα κοντά σε ρέμα
3. Οικόπεδα σε αιγιαλό ή παραλία
4. Οικόπεδα σε περιοχές αποκλειστικής γεωργικής εκμετάλλευσης
5. Τα κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμα οικόπεδα 750τμ, 1200τμ και 2000τμ που δεν έβγαλαν άδεια οικοδομής μέχρι το τέλος του 22
6. Οικόπεδα σε περιοχές που διαφοροποιήθηκε το πολεοδομικό σχέδιο
7. Οικόπεδα σε περιοχές natura
8. Οικόπεδα σε περιοχές αποκλειστικής γεωργικής εκμετάλλευσης
9. Οικόπεδα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας
10. Οικόπεδα σε περιοχές προστασίας της βιοποικιλότητας.